让寸土生寸金 探索江西省开发区低效用地“盘活”新路径

项目要落地，土地从哪来？江西开发区的回答是：先向内看，不急着上新地。

3年来，全省各地开发区彻底告别“摊大饼”式的粗放扩张，树起“亩均论英雄”的鲜明导向。通过全面摸排、机制创新与分类盘活，一场围绕存量土地和标准厂房的攻坚战全面打响。如今，一批批低效用地被唤醒，一栋栋闲置厂房重新运转，江西正在经历一场从“增量依赖”到“存量挖潜”的深层转型。

青山湖高新区

■从“底数不清”到摸清家底

改革的第一步，是搞清楚“家底”。过去，部分开发区由于早期粗放式发展，对辖区内土地和厂房的实际利用效率、产权关系、闲置原因等缺乏动态精细的掌握，“底数不清”直接导致了整治无从下手。

在这场摸清“家底”的战役中，上饶高新技术产业园区提供了一个“精准识别—分类施策—市场驱动”的生动样本。

面对土地资源紧约束与高质量发展的双重挑战，上饶高新区不躲不绕，将全面摸清存量底数作为破局提效的突破口。园区打破传统摸排的单一维度，创新建立“空间效益”双维诊断机制，对辖区内的每一宗土地、每一栋厂房进行深度体检，贴上“红、黄、绿”三色动态标识，真正做到了“一企一图一表一策”。

底数清了，诊断准了，盘活的路径自然清晰。上饶高新区因企制宜打出一套灵活有力的“组合拳”：

创新推行“国企收储+专业运营”“产权入股+联合开发”模式。成功引进重诺有色金属精深加工项目，一举盘活瑞丰型材闲置土地200亩及厂房3万平方米，预计新增年产值100亿元；引进泓宇项目盘活科鼎闲置土地80亩，预计新增产值30亿元。

鼓励优质企业扩规利用，通过精准引链落户耀家实业、迈丰科技等优质项目，成功撬动月兔家具、奋钧资源等9宗310亩沉睡资源。

建立“亩产效益承诺制”，将税收强度、研发投入等硬指标直接写入投资协议，建立“准入—监管—评估—调节”的全流程闭环管理，确保腾出的硬空间能长出“高产田”。

从“沉睡资源”到“黄金产值”，上饶高新区近年来累计盘活闲置低效土地1255亩、闲置厂房26.31万平方米，标准厂房使用率大幅提升至91.6%。通过空间重构、产业升级与治理创新，实现空间资源价值倍增、产业结构显著优化。

■以机制创新打破用地瓶颈

底数清了，接下来是机制创新。如果沿用老路子、老办法，盘活存量往往容易陷入“审批慢、推进难、拆不动、转不出”的制度瓶颈。唯有从审批流程、要素保障和激励机制上进行深度改革，才能彻底激活沉睡的土地资源。

青山湖高新区以“提容增效”为切入点，通过制度重塑与流程再造，破开了空间拓宽与审批滞后的瓶颈。

作为老牌工业园区，青山湖高新区新增土地严重不足，而传统针纺服装等产业的智能化升级又迫切需要高品质空间。面对“无地可用”与“低效占地”并存的困境，园区敏锐抓住政策机遇，打出了一套制度创新的“组合拳”。

青山湖高新区探索出“基础容积率+产业奖励容积率”的弹性容积率机制，出台专项扶持政策，甚至联合金融机构首创“提容增效贷”，精准破解了企业自我改造中的资金匮乏难题。

青山湖高新区树立起江西华兴针织等率先建设5G智慧工厂的“提容样板”，将其容积率从1.6提升至3.0、建筑面积增加10万平方米。通过现场观摩让企业“看得见、算得清”，形成了“示范一个、带动一批”的滚雪球效应。

青山湖高新区通过机制创新，前两批15个提容项目预计将新增产业空间约133万平方米，相当于在不新增一寸建设用地的情况下，“凭空长出”了一个中等规模的现代产业新园区，实现了土地“密度”、产业“高度”与园区“温度”的跨越。

■从“点上突破”到“面上开花”

机制有了，关键在落地。上饶高新区的空间诊断与资产重塑、青山湖高新区极速审批的提容增效，并非孤例。三年来，全省开发区在存量土地和标准厂房盘活利用上竞相探索，呈现出“百花齐放”的局面：

章贡高新区聚焦老旧厂房区域，通过政府收储、国企融资、民营自改等多种“工改工”模式，推动容积率提升至2.5以上，实现产业动能“质变”。

万安工业园构建“六种模式”组合拳：创新“协商退出、司法处置、企业重组、增资扩建、异地置换、资源整合”六种精细路径，消化处置率超80%，推动“低效闲置存量”转为“高效优质增量”。

南康经开区打造“立体工业”样板：针对家具等传统大占地产业，探索旧企改造型、片区开发型等四类“工业上楼”模式，实现土地利用率提升200%。

安义高新区实施“五个一批”治理：建立“一地一案、一企一策”路径，通过“收回、督建、嫁接、置换、拍卖”累计清理低效土地2750亩，精准撬动优质项目落户。

上犹工业园重构“共享制造生态”：结合新型产业用地（M0）政策推动“工业上楼”，并首创“一院三中心”共享制造体系，实现空间利用与产业链降本双赢。

彭泽工业园区深化“链式盘活赋能”：建立“一企一策、一地一档”台账，精准利用盘活用地保障龙头企业延链项目，推动传统产业向200亿级精细化工产业链升级。

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这场存量盘活的攻坚战，革新了土地利用的方式，在这片“寸土”不断“生金”的热土上，江西开发区正在高质量发展的赛道上跑出更加强劲的质量与效益！

文/柳菁 江南都市报全媒体记者温伟程