江西允许土地混合开发利用 一宗地上可经营多种业态

过去，一宗土地一般只能有一种“身份”——要么盖厂房，要么建住宅，要么做商业。这种“单打一”的供地模式，越来越难以满足企业发展和城市更新的实际需求。

如今，江西打破了这个“老规矩”。6月11日，记者从新闻发布会获悉，由江西省自然资源厅联合省住房城乡建设厅印发的《关于开展土地混合开发利用的指导意见》（以下简称《指导意见》）已于今年6月正式实施。今后，一宗国有建设用地可以兼容两种及以上合法使用功能，大幅提升土地利用灵活性与实用性，为全省产业转型升级和城市高质量发展注入新动能。

土地混合开发怎么“混”？

有量化标准和正负面清单

土地混合开发不是“大杂烩”，而是有章可循的制度创新。《指导意见》首先设定两道量化“硬杠杠”：一是各类混合用途地上建筑面积或用地面积占比不低于15%；二是每宗混合用地必须明确一项主导用途，且占比不低于50%，确保用地功能主次分明、管控有序。

在管控机制上，实行“省级负面清单+地方正面清单”双向管理。负面清单划定刚性底线，明确三类工业、三类物流仓储、特殊用地，以及医院、加油站等涉及公共安全的用地，禁止与其他用地混合，坚决守住安全、环保、消防底线。正面清单则聚焦产业和民生需求，鼓励商业与居住、居住与公共服务、工业与科研办公等功能融合，支持各地结合新业态、新场景细化适配清单，精准服务产业转型和城市更新。

此外，《指导意见》明确，混合用地的出让年限，除城镇住宅用地统一按70年执行外，其余按各类用途法定最高出让年限中的最低年限核定；土地供应底价采取分用途评估、价款加总的核算方式，严格执行集体决策制度，确保供地定价公开、公平、规范。

企业调整业态无需逐级报批

工业用地提容不用额外掏钱

市场需求变化极快，企业经营配套功能时常需要动态调整。过去，哪怕只是微调用途，也要层层报批，甚至补缴高额地价，极大制约企业灵活经营。

《指导意见》大幅简化了这一流程：在项目总计容建筑面积不突破原有核定指标，业态调整范围、功能配比严格控制在土地出让合同约定的用途清单和比例区间内的前提下，企业调整业态仅需将方案报送属地主管部门备案，无需逐级报批，也免予补缴土地价款。若后续涉及新建、改建施工，才要依法办理工程审批。这一“弹性调整、备案免审”模式，最大程度降低了企业的制度性交易成本。

针对工业企业，《指导意见》还送上两个实打实的“降成本礼包”：一是工业用地依法提高容积率的，不再增收土地价款，即企业想“向上”要空间、扩大产能，不用额外掏钱；二是企业已建地下空间用于仓储、停车等自用功能的，对应建筑面积不计入容积率核算，切实降低企业改扩建、提质升级的经营成本。

在分割转让方面，适度放开限制，同时严防碎片化拆分。只要出让合同有明确约定、宗地权属清晰无争议，即可依规申请分割转让。工业主导型地块完成合同约定的投资、产出等履约要求后，同样可依规办理。涉及公共配套设施或多权利主体的，须征得相关方书面同意，全方位保障各方合法权益。

严禁变相房地产开发

存量用地允许调整业态

放活不是放任。《指导意见》明确，严禁借土地混合开发之名变相开展房地产开发，坚决杜绝违规建设别墅、私家庄园等行为。混合用地原则上整体确权、整体登记、整体持有，不动产产权证书附记栏注明宗地用途和比例，让每一块地的“身份信息”清清楚楚，全流程闭环监管，确保市场秩序平稳有序。

与此同时，《指导意见》也为存量用地盘活打开了制度通道。支持符合条件的存量用地转型为以原用途为主导的混合用地，允许原有建筑依规调整业态、改造升级。

这意味着，一个闲置的老旧厂区，可以改造为“研发+办公+轻生产+产品展示”的复合空间；一栋低效运营的商业楼宇，可以兼容一部分公共服务、人才公寓或社区办公功能。依托功能转换和价值再造，让“沉睡的资产”重新焕发生机。

本报全媒体记者刘文琴 实习生廖佳丽