严打围标、串标、挂靠行为！九江市前期物业服务招标投标新规正式施行

新建小区前期物业怎么选？招投标有哪些硬性要求？

11月11日，市住建局正式印发修订后的《九江市前期物业服务招标投标暂行办法》。《办法》明确住宅项目招标分类标准，推行技术暗标盲评制度，细化百分制综合评估评分权重，强化开标评标、备案归档、异议投诉全流程监管，严厉打击围标、串标、挂靠行为，更好保护广大业主购房人权益，规范物业行业市场环境。原九房字〔2018〕147 号文件同步废止。

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九江市前期物业服务招标投标暂行办法

（修订）

九住建字〔2026〕130号

第一章　总则

第一条 为规范前期物业服务招标投标活动，维护物业服务市场公平竞争秩序，保障购房人和业主合法权益，有效遏制招标投标过程中的围标、串标、挂靠等违法违规行为，促进物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）、《九江市物业管理条例》等规定，参照《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《江西省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 前期物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第三条 招标人通过招标方式选聘前期物业服务企业，以及物业主管部门对前期物业服务招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。

第四条 本办法所称招标人，是指依法进行前期物业服务招标的开发建设单位。前期物业服务招标由招标人依法组织实施。

本办法所称投标人，是指响应前期物业服务招标、参与投标竞争的物业服务企业。

第五条 九江市住房和城乡建设局（以下简称市物业主管部门）负责本市行政区域内前期物业服务招标投标活动的政策指导，组建九江市物业管理行业专家库。

各县（市、区）住房和城乡建设局（以下统称县（市、区）物业主管部门）负责本辖区前期物业服务招标投标活动的监督管理工作。具体包括：

（一）监督建设单位开展前期物业服务企业选聘；

（二）负责前期物业服务企业招标备案；

（三）监督前期物业服务企业开标评标现场；

（四）接收建设单位报送的评标评分表、现场答疑记录等招标投标过程资料，做好归档备查工作；

（五）负责前期物业服务招标项目中标备案和前期物业服务合同备案；

（六）受理并处理前期物业服务招标投标活动的相关投诉。

第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业服务投标，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不相符或者设置过高的资格等要求。

第二章　招标

第七条 住宅项目及同一物业管理区域内的非住宅项目，开发建设单位应当通过招标方式选聘前期物业服务企业，实施前期物业服务。

第八条 前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

（一）公开招标：物业管理区域总建筑面积不少于5万平方米的，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。

招标人采用公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在九江市住房和城乡建设局官网和九江市物业管理协会网上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

（二）邀请招标：物业管理区域总建筑面积不足5万平方米的，可以选择邀请招标或者公开招标方式选聘物业服务企业。

招标人采用邀请招标方式的，应当向三家以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当载明与招标公告相同的事项。

存在下列情形之一的，招标人可以向县（市、区）物业主管部门申请采用协议方式选聘物业服务企业，并由县（市、区）物业主管部门批准实施：

（一）面积少于2万平方米的物业管理区域；

（二）招标项目参加投标的单位不足三家的；

（三）按照有关法律、法规规定不适宜采用招标方式的。

第九条 招标人应当按照下列时限完成物业服务招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第十条 招标人委托招标的，应当委托招标代理机构，并与其签订书面委托协议，明确双方的权利义务。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关法律、法规和本办法对招标人的有关规定。

任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。

第十一条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。招标人自行办理招标事宜的，应向项目所在地县（市、区）物业主管部门报送自行招标承诺书。

第十二条　招标人应当在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人及招标项目简介。包括招标人名称、地址、联系方式，以及招标项目的类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或者规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等；

（二）物业服务收费等其他要求。包括物业服务收费定价（应当根据项目现有设施设备的配置情况，结合物业服务内容和服务标准合理确定）、合同期限，以及投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标文件编制和送达要求、开标和评标的时间地点安排；

（三）技术评审、商务评审的分值权重，各评审部分的具体评分项目、评分标准和评分方法及定标方法；

（四）物业服务合同的主要条款；

（五）采用暗标评审的，应当明确技术暗标的编制规范，包括统一填报模板、填报内容、版面格式、页数限制、不得标注可识别身份内容等具体要求；

（六）其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。

第十三条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，向项目所在地县（市、区）物业主管部门报送下列材料：

（一）物业管理区域划分登记材料；

（二）招标代理委托合同（委托招标代理机构招标的）或者招标小组人员资料（自行组织招标的）；

（三）招标公告或者投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规、规章规定的其他资料。

县（市、区）物业主管部门应当自收到上述材料之日起5个工作日内完成登记和核对，重点审核招标方式、投标人资格条件、评标标准和评标方法等是否符合法律、法规和本办法规定。材料齐全的，出具前期物业服务招标备案告知书；材料不齐全的，一次性告知需要补正的内容。

第十四条 招标人应当按照招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点发出招标文件。招标文件发出期不得少于5个工作日，且不得收取任何费用。

招标人应当合理确定投标人编制、提交投标文件所需要的时间。自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止时间至少15日前，将澄清或者修改的内容报送项目所在地县（市、区）物业主管部门，并通过原招标信息发布方式发出补充文件。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制，且距投标截止时间不足15日的，应当顺延投标截止时间。

第三章　投标

第十六条 投标人应当按照招标公告或者投标邀请书以及招标文件的要求编制投标文件。

第十七条 与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一物业服务项目的投标。

第十八条 投标人应当根据招标文件要求，将投标文件密封送达招标人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。未按招标文件要求送达的，招标人应当拒收。

第四章　开标、评标与中标

第十九条 投标人的法定代表人或者其委托代理人应当在招标文件确定的时间和地点参加开标会议。

开标由招标人或者招标代理机构主持。开标应当按照下列程序进行：

（一）由投标人推选的代表和招标人委派的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。经检查投标文件密封符合招标文件要求的，由招标人或者招标代理机构的工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容；

（二）招标人应当记录开标过程，并存档备查。

第二十条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和专家组成，成员为5人及以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，由招标人在开标前3日内向县（市、区）物业主管部门提出申请，并于评标前1日从市物业主管部门建立的专家库中随机抽取确定。随机抽取过程应当记录并存档备查，评标委员会成员名单在中标结果确定前应当严格保密。

第二十一条 评标专家有权按照有关规定获取专家评审费用，评审费用由招标人承担。

第二十二条 评标委员会成员与招标人、投标人有利害关系，或者有下列情形之一的，应当主动回避，不得进入评标委员会：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）项目主管部门或者物业主管部门的人员；

（三）与投标人有经济利益关系，可能影响公正评审的；

（四）与招标人或者投标人存在其他可能影响公正评审的利害关系的；

（五）工作单位与投标人同属于一个企业集团、或者存在直接、间接控股、管理、隶属关系的。

第二十三条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法对投标文件进行系统评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。评标过程应当保密，评标委员会成员应当独立评审。评标过程中发现的违法违规行为应当及时上报物业主管部门。

评标委员会负责审查投标文件的符合性，开展技术评审、商务评审，进行综合评分，依法否决不合格投标人的投标，推荐中标候选人，出具评标报告。

第二十四条 评标方法一般应运用综合评估法，采取百分制。评标标准和评分细则应合理确定技术部分、商务部分，技术部分占比为65%-75%（包括管理服务理念、模式和目标，物业服务分项目标、标准与承诺，项目组织架构和主要管理人员，主要工作环节管理制度、运行程序及检查控制方法、物业服务费用的收取形式、年度收支预算，物业服务早期介入、特约服务、其他委托代理服务等服务内容和收费标准，共用设施和共用部位的经营活动安排、预计收益和收益的分配使用等），商务部分占比为25%-35%（包括资信、企业文化和管理水平、管理实力、管理业绩、投标报价、党建内容等。其中党建内容占比5%，企业建立党组织占比3%，同时按照相关规定开展党建活动占比2%）。

第二十五条 公开招标的项目，原则上采用技术暗标评审方式；因项目特点不适宜采用的，招标人应当向县（市、区）物业主管部门说明理由，经其同意后，方可采用技术标明标评审方式。

采用技术暗标评审的，投标人应当将技术标单独包封。开标后，由招标人或者其委托的招标代理机构对技术暗标进行清标和随机编号，具体程序按照本办法附件执行。

第二十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审意见，并由评标委员会全体成员签字确认。

评标委员会应当按照得分由高到低向招标人推荐不超过3个中标候选人。

评标委员会成员对需要共同认定的事项存在争议的，应当按照少数服从多数的原则作出结论。对评标结论有不同意见的评标委员会成员应当在评标报告上注明其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结论。

第二十七条 招标人或者其委托的招标代理机构应当自收到评标报告之日起3日内，将中标候选人名单及排序按照原招标信息发布方式公示，公示时间不少于3个工作日。公示期满且异议处理完毕后，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。

第二十八条 第一中标候选人出现下列情形之一的，招标人可以按照中标候选人排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标：

（一）自动放弃中标的；

（二）因不可抗力不能履行合同的；

（三）经查实在招标投标期间存在影响中标结果的违法违规行为的。

第二十九条 招标人应当在确定中标人后5个工作日内，向中标人发出中标通知书。自中标通知书发出之日起30日内，招标人应当按照招标文件和中标人的投标文件，与中标人签订前期物业服务合同（使用江西省住房和城乡建设厅发布的示范文本）。

第三十条　招标人应当自合同签订之日起10日内，报送项目所在地县（市、区）物业主管部门备案，并提交下列资料：

（一）开标评标过程说明；

（二）评标委员会的评标报告；

（三）所有投标人的投标文件；

（四）前期物业服务合同；

（五）临时管理规约。

县（市、区）物业主管部门应当自收到备案材料之日起5个工作日内办理备案手续，出具前期物业服务合同备案告知书。开发建设单位办理物业承接查验手续时，应当提交前期物业服务合同备案告知书。

第三十一条 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十二条　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法承担赔偿责任；中标人无正当理由不与招标人签订合同，给招标人造成损失的，中标人应当依法承担赔偿责任。

第五章　异议、投诉与处理

第三十三条 潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当当场作出答复，并制作记录。

投标人或者其他利害关系人对招标项目的评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、行政法规和本办法规定的，可以自知道或者应当知道之日起10日内向物业主管部门投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。

对本条第一款至第三款规定事项投诉的，应当先向招标人提出异议；投诉期限自招标人作出答复或者异议答复期满之日起计算。

第三十四条 物业主管部门应当自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30个工作日内作出书面处理决定；需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。

投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，物业主管部门应当予以驳回。

第三十五条 物业主管部门处理投诉，有权查阅、复制有关文件、资料，调查有关情况，相关单位和人员应当予以配合。必要时，物业主管部门可以责令暂停招标投标活动。

物业主管部门的工作人员对监督检查过程中知悉的国家秘密、商业秘密，应当依法予以保密。

第六章　法律责任

第三十六条 任何单位和个人违反本办法规定，有关法律、法规、规章已有处罚规定的，依照有关法律、法规、规章的规定处理。

第三十七条 对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予处分。

第七章　附则

第三十八条 其他物业服务项目，以及业主或者业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业实施物业服务的，可参照本办法执行。

第三十九条 本办法由九江市住房和城乡建设局负责解释。

第四十条 本办法自印发之日起施行，原《九江市前期物业服务招标投标暂行办法》（九房字〔2018〕147号）同时废止。

附件

九江市“暗标盲评”技术暗标统一格式范本

一、总体要求

技术暗标实行身份全隐匿、格式全统一、图文全黑白，专家“只评文件、不看单位”。

未按本范本制作、出现身份标识，或者严重违反本范本格式要求的，由评标委员会否决其投标；仅存在版式格式轻微偏差且不影响身份隐匿的，不作否决投标处理，由评标委员会在相应评分项中酌情扣分。

二、暗标通用制作规范

（一）身份隐匿（否决投标情形）

技术暗标中严禁出现企业名称、徽标、法定代表人或者授权代表姓名、地址、联系方式、项目业绩全称、特殊符号、文档属性残留信息等任何可识别投标人的显性或者隐性信息。

（二）版式格式

纸张：A4、纵向、白底黑字，禁止任何彩色内容（设计项目除外）。

页边距：上 2.5cm、下 2.5cm、左 3.0cm、右 2.5cm。

字体段落：正文宋体四号，1.5倍行距，左对齐，首行缩进2字符。

字符间距为标准，字符缩放为100%，禁止通过增加空行调整版面。

禁止设置：页码、页眉、页脚、目录、加粗、斜体、下划线、艺术字、项目符号。

编码要求：一级编码为“一、二、三、四……”；二级编码为“1、2、3、4……”；三级编码为“1.1、1.2、1.3、1.4……”，以此类推。

（三）图表要求

图、表采用黑白线条，无阴影、无渐变、无彩色标注。

图、表内字体同正文，居中对齐，不得含有可识别投标人身份的单位、人员、地域等信息。

（四）封面与封底

封面仅标注：项目名称、标段（包件）名称、技术标（暗标）。

封底：完全空白，无文字、无图案、无线条。

三、评审通用规则

先清标、后评审。清标由招标人或者其委托的招标代理机构实施，并生成清标记录。

盲评：采用随机编号，评标专家仅接触编号，不得知悉投标人信息。

投标文件是否有效，应当在评分汇总前由评标委员会集体认定。

四、评审程序

（一）开标后，由招标人或者其委托的招标代理机构在监督人员的监督下对通过符合性审查的投标文件技术标统一清标，按照技术暗标统一格式范本逐项检查并填写技术暗标形式检查表，确认无误后随机编号，隐去投标人名称、企业标识、人员姓名等可识别身份的信息。清标工作不得由评标委员会成员承担；

（二）随机编号过程应当做好暗标编号与投标人对应关系的记录，并当场密封保存，评审结束前不得启封；

（三）评标委员会在不知晓投标文件归属的情况下，按照招标文件规定的评分标准对技术标进行独立评审和打分；

（四）技术暗标评审结束后，方可进行商务评审；

（五）投标文件技术暗标出现企业名称、徽标、法定代表人姓名、人员姓名等可识别投标人身份的信息，或者严重违反暗标格式要求的，由评标委员会集体认定后否决其投标；属于页边距、行距、字体、字号等版式格式偏差，不影响身份隐匿的，不作否决投标处理，由评标委员会在相应评分项中酌情扣分；

（六）暗标评审阶段，评标委员会不得要求投标人对技术暗标中涉及身份识别的内容进行澄清、说明或者补正。