近日,江西省城市高质量发展统筹协调机制办公室发布《江西省城市更新改革经验做法清单》,我市共15项经验做法成功入选,涵盖城市体检与规划传导机制、用地政策完善、房屋使用全生命周期安全管理制度建立、多元化投融资方式健全、法规标准与配套政策体系健全、项目审批流程优化等方面,形成了一批具有示范性、可复制性的“南昌经验”。
在健全城市体检与规划传导机制方面,我市依托《南昌市城市更新若干规定》,创新片区策划与详细规划联动机制。片区策划编制中需要调整控规的,住建、规划部门协商一致后同步启动调规和策划审批,以承载力、适配性分析作为调规依据,两项工作交叉推进,避免重复论证,有效压缩项目前期报批周期。
在完善用地政策方面,我市出台《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》,明确以租赁方式取得土地使用权的,承租人在付清租金并完成开发建设后,地上建筑物可连同土地一并抵押,配套弹性年期、出让金分期缴纳政策,破解“租赁土地不能融资”难题。同时推进既有建筑功能转换改革,建立正面、负面、豁免“三张清单”,严控业态兼容比例,引导闲置商办、老旧厂房补齐公共服务配套;出台《历史遗留资产不动产登记实施意见》,组建专班简化规划、消防、用地要件,并将办证成效纳入企业负责人业绩考核。
在建立房屋使用全生命周期安全管理制度方面,我市搭建全市房屋安全综合信息管理系统,归120万栋房屋建立“一栋一档”数字档案,排查、鉴定、评级、整治、销号、保险全流程线上闭环;对C/D级危房和人员密集老旧建筑加装物联网监测设备,实时监测沉降、倾斜并自动预警。西湖区推行“保险+服务”一体化,实行“个人承担70%、财政奖补30%”保费共担,重点覆盖40年以上老旧房、预制板房等高风险房屋,6万余户居民、5047套直管公房参保。
在健全多元化投融资方式方面,我市印发《南昌市实施城市更新行动投融资和专项资金管理办法》,项目投融资资金与中央专项补助资金分轨管理,明确财政预算资金、政府债券、PPP、市场化融资、市场主体投入五大渠道,无收益项目用“财政资金+一般债”、有收益项目用“专项债+市场化融资”。东湖区在滕王阁东面片区改造中,由区文旅公司半价承租后墙路省属闲置铺面、再半价转租商户,商户改造投入折算抵扣租金,不新增财政负担。
在构建可持续更新模式方面,我市出台城镇C、D级危房排危整治指导意见,明确集中自主改造、原址重建、零星安置三类路径,原址重建坚持原址、原面积、原楼层、原高度;创新居民自筹资金“账号、密码、签字”三分离监管,由居民自治小组全程监督资金管护和施工。东湖区新公园路项目32户居民自筹854万元,审批走绿色通道,2个月办结、提速70%以上;全市累计29栋D级危房完成自主更新。
在健全城市更新法规标准与配套政策体系方面,我市以 “小切口”立法强化保障,出台《南昌市城市更新若干规定》,明晰市、区两级职责,建立项目库、年度实施计划和方案审查制度;出台历史建筑保护管理办法,规范分级认定、修缮图则和补助规则;出台《南昌市房屋体检作业指导书（试行）》,为全省首个设区市级房屋体检操作规范,同步制定城中村改造、建筑第五立面整治设计导则。
在持续优化城市更新项目审批流程方面,我市创新生命线工程审批,施工许可可用不涉及用地手续说明、权属无争议证明、管线技术审查意见书等五类材料替代,管线工程免予单独办理用地审批;推行分段施工许可,长线项目按标段、桩号分段申报,成熟一段、开工一段。作为既有建筑功能转换试点城市,我市对豁免清单内小微项目免于规划前置审查,支持按栋分层改造,推行多部门联合审查和竣工综合验收。
下一步,我市将把此次入选作为新的起点,坚持问题导向、效果导向,持续深化城市更新改革,一手抓经验固化、一手抓扩面提质,推动更多“南昌方案”转化为可复制、可推广的改革成果,加快现代化人民城市建设步伐,让城市更新的成效更多体现在群众身边。
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来源：南昌市住房和城乡建设局
