封顶才能预售，新地优先卖现房、定金最高3%……南昌拟出台房产新政

近日，南昌市住建局发布公告，就《南昌市关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》面向社会公开征求意见。

《公开征求意见稿》提出，2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目实行预售的，单体建筑主体结构应完成主体结构封顶；2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售，现房销售的定金原则上不超过购房总价款的3%。

有关单位和公众可通过以下途径和方式反馈意见：

联系方式：南昌市住房和城乡建设局开发管理科(邮箱：1209505359@qq.com；电话：0791-86719121）

南昌市关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

（公开征求意见稿）

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》(建房规〔2026〕3号)有关要求,加快构建房地产发展新模式,稳步推进商品住房销售制度改革,促进我市房地产市场高质量发展,结合我市实际,提出如下实施意见:

一、加强商品住房预售管理

(一)新出让土地预售条件

2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目实行预售的，单体建筑主体结构应完成主体结构封顶。封顶标准为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成。

(二)明确既有预售政策适用范围

2026年8月28日(含)前,已取得(含部分取得)建设工程规划许可证的商品住房项目实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年8月28日(含)前,已取得建设工程规划许可证,8月28日后建设工程规划许可证发生变更的商品住房项目实行预售的,预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

2026年8月28日(含)前,已取得国有建设用地使用权(含已签订土地出让合同的)但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目,原则上按新出让土地项目执行预售管理;经各各县(区)人民政府、开发区管委会、湾里管理局评估风险后确保能按时建成交付的,在加强预售资金监管的情况下,报住建部门、自规部门备案后,2027年底前可按原有预售条件、原资金监管模式申请预售,监管资金提取由属地政府与企业共同申请。

2026年8月28日(含)前,已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目,8月28日后采取收供并行模式实施存量盘活的商品住房项目,原则上按新出让土地项目执行预售管理;经各县(区)人民政府、开发区管委会、湾里管理局评估风险后确保能按时建成交付的,在加强预售资金监管的情况下,报住建部门、自规部门备案后,2028年底前可按原有预售条件、原资金监管模式申请预售,监管资金提取由属地政府与企业共同申请。

(三)加强预售资金监管。

按新出让土地执行预售管理的商品住房项目,由住房资金监管机构、主办银行与房地产开发企业签订三方资金监管协议,并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户,实行预售资金全额封闭监管。建设单体工程取得竣工验收备案前预售资金全额封闭监管,竣工验收备案后按商品房建设工程单位综合造价(毛坯3000元/M2,精装修4000元/M2)乘以测绘建筑面积核定重点监管额度,监管楼栋资金超出重点监管额度的非重点监管资金可提取至主办银行资金账户。商品住房项目完成房屋所有权首次登记且供水、供电、供气设施正式接入后,解除预售资金监管。

(四)优化保函置换监管资金。

鼓励商业银行、房地产开发企业结合项目实际,在严守资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下,开展预售资金监管保函置换。对实行预售的商品住房项目,房地产开发企业可向符合条件的商业银行申请“见索即付”保函置换监管额度内资金。商业银行按市场化、法治化原则充分评估风险后自主决策,置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于该额度的70%。

二、有序推动商品住房现房销售

(一)稳步开展现房销售。2026年8月28日起,新出让土地的商品住房项目,优先选择现房销售。对于实行现房销售的项目,应在土地出让公告中向社会公开。房地产开发企业在办理房屋所有权首次登记后,报住建部门备案后,按现房销售方案组织销售。

(二)规范现房销售行为。实行现房销售的商品住房项目,开发企业应制定现房销售方案并报住建部门备案,现房销售方案应载明项目基本信息、销售价格、定金收取标准、权利义务及违约责任处理等内容。房地产开发企业开展现房销售时,应当通过销售现场或互联网平台集中公示《营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《土地出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《现房销售方案》、《购房定金合同(示范文本)》及销售人员信息等资料。

(三)加强现房定金交易监管。房地产开发企业应通过商品房合同网签备案系统与购房人签订购房定金合同并及时办理合同备案手续,定金原则上不超过购房总价款的3%。住房资金监管机构、房地产开发企业、主办银行签订定金三方监管协议,并同步在项目主办银行开立定金监管账户。购房人应将定金直接交存至定金监管账户,监管期间定金不得使用,房屋取得现售备案后解除定金监管。

(四)完善现房销售抵押注销。实行现房销售的商品住房项目,所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形。经房地产开发企业与抵押权人约定,同意销售抵押房屋的,在办理现房销售备案证时应提交抵押权人同意销售的证明文件。注销房屋及建设用地使用权抵押后即时完成合同备案手续。

三、实行主办银行制

2026年8月28日(不含)后,新取得建设工程规划许可证的商品住房项目,实行主办银行制,开发企业、商业银行双向选择,一个项目确定一家主办银行进行资金封闭管理。贷款银行单独提供开发贷的,贷款银行为主办银行;贷款银行组建银团提供贷款的,银团贷款牵头银行为主办银行;无开发贷款的,预售资金(现售定金)监管银行为主办银行。

开发企业应在主办银行开立资金账户,资金账户用于归集开发贷款、项目自有资金、现房销售资金、预售资金(现售定金)监管账户提取资金等与项目相关的全部资金。

四、优化土地供应管理

(一)统筹规划增量商品住宅用地。依据国土空间规划和住房发展规划,立足经济社会发展、市场实际需求以及资源禀赋、人口承载等条件,构建“人、房、地、钱”要素联动机制,统筹规划、合理布局商品住宅用地,坚持“一地一策”原则,积极推动区位条件、规划指标、配套设施符合市场需求的优质地块出让。统筹考虑土地市场运行、地块开发条件等因素,参考土地估价结果,在确保公开出让地价不低于基准地价70%的前提下,集体决策合理确定公开出让起始价。

(二)优化土地出让价款缴纳时限。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地,出让价款可按国家规定分期缴纳。首期款在出让合同签订后半年内缴纳,缴纳比例不低于总价款的50%,余款可在出让合同签订后两年内缴清。按出让合同约定分期缴纳出让价款的,不计利息。

五、加大融资支持力度

(一)发挥融资协调机制作用。2026年8月28日(含)前,已签订开发贷贷款合同的预售商品住房项目,按照市场化、法治化原则,经主办银行与房地产开发企业充分协商,可通过新增融资、展期或调整还款计划等方式,满足项目合理融资需求,缓解项目建设资金压力,实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

(二)探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押。房地产开发项目取得建设工程规划许可证后,按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例,计算其相应国有建设用地使用权份额,以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。

六、加强政策措施协同

(一)支持项目分批分栋竣工验收备案。支持项目以建设工程规划许可证、建设工程施工许可证中载明的可满足工程整体安全和独立使用功能的单位工程为最小单位,分批分栋办理竣工验收备案。在水、电、气等配套设施齐全后方可交付。

(二)实施分期竣工备案改革,优化商品住房项目竣工备案流程。对具备独立使用功能、符合验收条件的楼栋,支持以单位(子单位)工程为单元分期办理竣工备案;对经联合研判同意、人防消防等专项条件具备的,可按照审定的划分方案分地下、地上区段依次验收备案,严格落实质量安全管控和后续验收闭环要求。

(三)探索“拿地即开工”。房地产开发企业签订土地出让合同后,可先行办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、不动产测绘及楼盘表等手续。房地产开发企业为保障项目开工建设,申请商品住房开发贷款,在主办银行对项目资金进行封闭管理的前提下,可办理宗地不动产抵押权预告登记。

(四)推行“交房即交证”。现房销售前,应办理房屋所有权首次登记。推广商品住房买卖合同网签备案和不动产预告登记一体办理,优化税费缴纳、不动产登记、抵押贷款办理等流程,强化工作协同,推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

(五)实行项目开发公司制。房地产开发企业应通过房地产开发项目手册(电子手册),及时填报开发项目公司、拿地、命名,以及主办银行、项目开发计划、建设进度等信息。

(六)简化商品住房销售审批。对符合法定条件的项目实行即报即批。持续深化新房购置“一件事”改革,推动业务集成联办,提升房地产开发企业和群众办事便利度。

本实施意见自发布之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的,按本实施意见规定执行。

南昌市住房和城乡建设局

南昌市自然资源和规划局

南昌市地方金融管理局

2026年  月 日

相关报道：

据中国经营报援引中指研究院整理统计，截至10月26日，已有包括北京、上海、武汉、天津、杭州、宁波、十堰、苏州、合肥、温州等12个城市出台有关现房销售地方细则，政策落地范围进一步扩大。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出：“合肥、苏州等新跟进的城市与此前已出台细则的核心城市基本一致，总体围绕新出让土地项目封顶预售、预售资金全额全过程监管、存量及在途项目分类衔接、现房销售定金监管和土地价款分期缴纳等方面作出安排，在强化交付和资金安全保障的同时，为存量项目消化及企业开发建设保留一定弹性。”

专家：监管底线不变，开发端减负措施增多

从多地现房销售政策对比看，土地款缴纳期限呈现更直接的宽松倾向。克而瑞研究中心分析称，首批四个一线城市中，北京允许土地余款两年内缴清，上海、广州、深圳主要采用一年缴清、符合条件可延长一年的安排。近期宁波、十堰、苏州、合肥四城则均明确，土地余款最长可在两年内缴清，分期缴纳不计利息。

此外，存量项目过渡安排更加细致。多数城市普遍设置至2027年年底前为过渡路径，此外，宁波市允许符合条件的历史遗留项目延长至2028年年底，合肥市对特定历史遗留项目单独作出规定，苏州市则细化了部分取得规划许可证等项目的分类管理方式。

综合多城政策的变化，克而瑞研究中心指出，一方面，封顶预售、资金监管、分类管理等制度要求持续落实，销售端的风险约束没有出现普遍放松。另一方面，土地款延期缴纳、分期开发、优化审批、融资支持等配套措施逐步增多，地方政府更加重视企业在新制度下的资金承受能力和项目开发可行性。这并不意味着现房销售改革方向发生变化，而是政策执行开始更加关注新制度与实际经营条件之间的衔接。

就目前出台现房销售政策的12个城市而言，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，各城市差异主要体现在途项目、预售节点、定金比例、土地款分期缴纳等方面。除了京沪等核心城市外，不同城市在执行层面略有宽松。

对此，李宇嘉指出：“就定金比例方面，在现房销售下，取得工规证后可以收取定金锁定客户的上限：1%到5%的梯度，能级越高的城市，比例越低。土地款分期缴纳的松紧程度不一。在土地分期付款方面，首批一线城市中，上海、广州、深圳主要采用土地余款一年内缴清、符合条件可延长一年的安排。近期几个城市明确土地余款可在两年内缴清，且分期缴纳不计利息。”

来源 | 都市现场综合南昌市住建局、中国经营报