江西明确！这几类房子可原拆原建

经鉴定为C级、D级危房，或业主有改造意愿的城镇房屋，可以楼栋、小区为单元，由业主向城市更新主管部门提出重建申请，按规定编制实施方案，依法办理规划、施工许可手续……

今天上午，《关于支持城市更新行动强化规划和土地保障的若干举措》新闻发布会在南昌召开，相关详情如下：

新闻发布会现场 摄影：饶梦露

2025年，我省城镇常住人口2899万人，城镇化率达到64.8%，城市发展已经进入存量提质增效的关键阶段。今年9月，《关于支持城市更新行动强化规划和土地保障的若干举措》（以下简称《若干举措》）正式实施，对强化城市更新专项规划与国土空间规划衔接、有序推进土地混合开发和存量建筑功能转换、创新土地供应模式作出制度安排。《若干举措》的主要内容和特色亮点如下：

一是优化规划编制管理，提升详细规划适配性。紧扣城市更新目标，因地制宜确定土地用途和开发强度，为项目落地提供规划依据。围绕产业提质增效、“好社区”建设等更新需求，健全详细规划动态维护机制，通过局部调整、技术修正等方式优化规划成果，高效响应城市更新项目实施需求。

二是完善用途管制规则，支持土地和建筑功能合理转换。实操层面设置两条路径：既可以先收回土地、调整规划用途后重新供应；也可以在完成规划调整、重新核定规划条件后，通过签订变更协议或重新签订出让合同的方式，由原使用权人继续开发。同时，对利用存量土地、房产发展国家鼓励类产业的，用地单位可向市县自然资源部门申请适用过渡期支持政策，在规定期限内无需变更土地用途、无需补缴土地价款，有效降低前期改造成本，助力新产业、新业态培育壮大。

三是创新存量土地利用，推行综合开发与临时短期利用。文件进一步明确，纳入正面清单的改造情形，视同符合详细规划，免予履行规划调整程序。针对城市内难以独立开发利用的边角地、夹心地、插花地等零星地块，允许协议出让给相邻权利人，统筹纳入周边地块一并改造，实现片区整体提质。鼓励已建成的公园绿地，在保障原有功能、不破坏生态环境的前提下，适度配套建设休闲游憩、商业服务、文化科普等设施，丰富市民消费休闲场景。此外，支持批而未供土地、政府储备土地开展短期活化利用，用于特色文旅、交通接驳、全民健身、农贸市场、园林绿化以及便民服务设施建设。

四是聚焦重点片区更新，推动自主更新与历史文化遗产活化。一方面，稳妥推进城镇危旧房改造，联合省住房城乡建设厅支持各地开展试点。经鉴定为C级、D级危房，或业主有改造意愿的城镇房屋，可以楼栋、小区为单元，按照统一规划、整体报批的原则，由业主向城市更新主管部门提出重建申请，按规定编制实施方案，依法办理规划、施工许可手续。另一方面，支持工业用地提质增效，鼓励土地使用权人自主出资改造，提升土地利用效率、适度提高容积率。在历史城区、历史文化街区等重点区域，强化不可移动文物、历史建筑活化的利用；对将历史建筑调整为公益用途的，给予一定比例建筑规模奖励。

五是强化全链条服务保障，精简审批、优化供地与不动产登记。用地保障方面，鼓励各地采用带方案出让、长期租赁、先租后让等多元化供地模式，降低改造主体用地成本，充分调动社会资本参与城市更新的积极性。审批改革方面，支持各地制定完善规划许可豁免清单，对老旧小区加装电梯、增设无障碍设施，建设口袋公园、露天运动场地，以及利用既有建筑增设社区食堂、养老服务站点等微更新项目，可免于办理规划许可。产权办理方面，厘清保留建筑、不动产灭失等不同场景的登记办理规则，打通城市更新产权归集的业务堵点。

——现场问答集锦——

在推进城市更新过程中，国土空间规划发挥着基础性支撑作用，也是项目实施的重要依据，请问国土空间规划从哪些方面支持、服务城市更新项目落地？

一是优化规划编制，加强衔接协同。过去部分城市更新项目由于未充分衔接详细规划管控要求，导致实施效率不佳。为此，我们强化详细规划与城市更新有效衔接，明确对因实施城市更新项目需调整规划用途、容积率、建筑密度等规划指标的，可在城市更新项目实施方案中补充地块图则等内容作为地块层级详细规划，按照相关程序进行审批备案，推动规划方案与设计方案统一编制、统一审批。

二是优化用途转换，促进提质增效。当前，城市内有不少存量土地、存量房屋，如何通过规划用途转换，提升存量空间利用效率和利用价值是我们必须回答的问题。为此，《若干举措》支持各地结合实际情况开展存量土地用途和既有建筑功能合理转换。在存量土地用途转换上，我们鼓励正向优化，支持将存量土地转换为文化体育、教育养老、绿地广场、社区服务设施等用途，通过注入新业态、新产业，更好服务群众诉求、契合市场需求；在既有建筑功能转换上，我们支持各地在严守安全底线前提下，制定功能转换正面清单，对符合正面清单的，无需办理规划许可，促进既有建筑高效利用。

三是优化许可审批，提升功能品质。规划许可审批是项目审批的重要环节，《若干举措》结合“好房子”“好社区”建设需求，指导各地因地制宜制定规划许可豁免清单，对加装电梯、增设无障碍设施，利用既有建筑嵌入社区食堂、社区养老，以及利用存量土地建设口袋公园等微更新项目可免于办理规划许可。同时，考虑存量土地短期利用、长期租赁、先租后让等用地方式，明确对以租赁方式取得土地使用权的城市更新项目，承租人可以凭借土地租赁合同、产权人同意改造意见等作为使用土地的有关证明文件，办理建设工程规划许可，打通项目实施路径。

当前，不少老旧厂房、闲置房产计划转型发展文创、养老等新业态，但直接办理土地用途变更手续流程复杂、前期投入压力大。请问过渡期支持政策，如何为城市更新赋能，破解这类现实难题？

一是明确政策适用规则。利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可按规定享受过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。过渡期内，可暂不改变用地主体、不调整原有规划条件，企业无需在改造初期办理土地用途变更、补缴土地价款等手续，有效降低项目前期改造投入压力。需要特别说明的是，本政策仅适用于国家支持的产业和行业，并非所有项目均可适用。

二是明确申请办理路径。用地主体如要申请适用过渡期政策，需提交土地权属证明、产业类型认定文件等材料，填报《国有建设用地过渡期政策申请表》，向项目所在地的市县自然资源主管部门提交申请。由属地自然资源主管部门会同发改、住建、工信等相关部门联合审核确认，从严把好项目准入关口，保障该项政策精准赋能城市更新，服务实体经济高质量发展。

三是明确期满后分类处置。项目运营成效良好、符合产业导向且履约监管达标的，期满后可按新用途依法完善用地手续；办理有偿用地手续时，企业可根据自身经营实际，选择协议出让或租赁供地方式，有效缓解一次性缴纳出让金的资金压力。若项目在过渡期内未达到约定产业标准和监管要求，则按约定退出过渡期政策，维持原有土地用途，不再享受相关扶持政策，保障政策精准落地。

城市更新工作过程中，群众和项目实施主体普遍反映，不动产登记的办理路径不够清晰，请问不动产登记机构在支持城市更新方面，有哪些具体措施？

一是针对文物保护建筑、历史风貌建筑等保留建筑，支持通过房屋征收、房屋买卖、协议腾退、资产划转、股份合作、变更代管主体等多种途径开展产权归集。城市更新完成后，不动产登记机构根据项目实施主体申请，结合具体更新实施方式，依据经批准的城市更新实施方案、产权调换协议等材料，分类办理保留建筑不动产登记。

二是针对保留建筑按照规划要求需变更用途或者改（扩）建的，在守住安全底线前提下，简化保留建筑登记材料审核流程。在依法补齐用途改变、工程质量安全、消防安全等审批手续后，依据用途变更批准文件，或建设工程符合规划、房屋已竣工等材料办理不动产登记。

三是针对城市更新中建筑物灭失、不动产权利消灭的情形，支持通过房屋征收、协议搬迁、收回（收购）等方式完成产权归集。产权归集完成后，不动产登记机构可依据政府嘱托文件或当事人提交的申请材料办理不动产注销登记。

《若干举措》印发后，省住房城乡建设厅作为城市更新工作牵头部门，将采取哪些措施推动政策在城市更新项目中落地见效？

一是加强政策宣讲。对既有建筑功能转换工作流程、正面清单和豁免清单，由各地依据《江西省城市更新条例》制定。我厅将积极配合省自然资源厅加强指导，面向市县开展专题业务培训，帮助基层同志准确掌握好政策适用情形、办理程序和监管要求，着力提升基层一线理解应用能力。

二是加强工作衔接。指导各地把规划土地政策前置，在城市更新片区策划阶段同步编制论证详细规划，在项目谋划阶段同步完善地块图则；在项目库管理的项目储备阶段逐一明确适用的规划土地政策，进一步帮助项目单位用足功能转换、零星地块利用等政策，助力项目梯次成熟、接续实施。

三是加强实践应用。跟进5个城镇危旧房自主更新原拆原建、12个老旧街区（厂区）更新改造和200个“好社区”建设试点，积极应用好功能转换正面清单、规划许可豁免等政策，在城市更新项目推进的应用场景中边实践、边总结，探索一批可复制、可推广的经验做法和应用案例。

四是加强行业监管。严格落实免许可不免责任的要求，坚持放管结合，规范有序开展行业监管。围绕住房和城乡建设部门的职责，完善既有建筑改造利用施工和质量安全管理制度，加强施工图审查、消防审验和施工许可管理，推动功能转换项目安全可控，确保改造利用活动依法合规、好政策实施出好效果。

五是加强评估反馈。将政策适用情况纳入城市高质量发展统筹协调机制一体调度，与省自然资源厅一道动态掌握各地在政策应用中的做法成效和堵点难点，及时收集新情况、研究新问题、出台新举措，推动政策持续优化、不断迭代。

我们关注到，省内不少地方通过盘活土地，让老厂房、旧街区焕然一新，成为热门“打卡地”。请问“十五五”时期，将如何通过强化规划和土地政策协同融合，持续为城市更新提供支撑？

“十五五”时期，江西将进一步适应城市发展新形势、新要求，进一步发挥规划和土地的协同作用，持续强化政策供给和服务保障，重点做好三方面工作。

一是强化规划统筹衔接。强化国土空间规划基础性作用，加强对城镇开发边界、城市绿线、城市蓝线等空间底线管控，严格控制新增城镇建设用地规模，从源头上避免城市无序扩张。在这个过程中，继续加强详细规划与城市更新专项规划衔接，实行详细规划分层编制、分级管理，支持地方合理优化土地用途和规划指标。在严守安全底线前提下，持续优化规划许可管理，简化既有建筑功能转换审批程序，鼓励通过注入新业态、新产业盘活各类存量空间，更好服务群众诉求，契合市场需求，推动存量资产的增值保值。

二是强化土地政策供给。随着城市发展进入存量提质增效为主的新阶段，土地资源利用方式正从资源出让转向资产运营，需要将土地出让收益和长期运营价值相结合。为此，我们将结合《若干举措》的出台，配套完善低效用地再开发、多元土地供应、历史遗留问题处置等服务保障机制，进一步健全土地二级市场，让土地取得更加便捷、审批更加高效，成本得到有效管控。

三是强化项目实施保障。推进城市更新是综合运用规划、土地、金融等各项支持政策的过程，在政策应用过程中，基层时常出现不会用政策、不敢用政策的情况。下一步，我们将会同省住房城乡建设厅持续健全和用好城市更新工作常态化协同联动机制，结合实践案例做好政策宣传和解读，明确不同类型项目的实施路径，打通政策实施的“最后一公里”，切实推动城市更新项目落地实施。

来源：江西发布