部分业主在小区售楼部要求退款。
买房置业、顺利安居，是老百姓兜里最大的安全感。本以为签好购房合同、交完房款后，能顺利迎来如期收房、有序办证的圆满结局，可余江区天骄城小区的业主，体会到的并非乔迁之喜，而是自主办证的“卡脖子”之烦。具体情况来看记者调查。
1 代办费藏在售房时，
业主的“自愿”有多自愿？
“售房时说收500元代办费，还说所有人都要交，我当时就跟着大家一起交了。”业主余女士气愤地说。
余女士反映收取不动产证代办费的小区是余江区天骄城小区，位于余江区东渠大道余江四中东侧。
据业主们回忆，在签订购房合同时，销售人员向购房者传递“所有人都要缴纳500元不动产证代办费”的说法。另外，购房合同补充条款第十一条备注中写道“客户为按揭贷款购房的则需另行支付伍佰元的代办费（不包括各项办证费用）。”但相关条款并未详细说明。因此，面对销售人员的“统一口径”，许多业主为了不耽误买房流程，并未过多质疑，稀里糊涂地交了这笔代办费。
可纸包不住火。收房后，业主们了解到办理不动产证是可自行前往余江不动产登记中心办理，便主动提出不再需要开发商代办服务。只是这一诉求，长期没有得到开发企业的回应，费用也未退回。
随后，记者来到天骄城小区，正巧碰到大量业主集中到售楼部向开发企业该项目相关负责人讨要说法。他们告知记者，销售人员售房时诱导购房者缴纳代办费，后期自主办证又不提供材料、不退款，变相迫使业主接受代办服务，多数业主非常不满。
对于业主的质问，小区售楼部负责人向记者解释：“我们现在卖了700余套房，按揭买房的绝大多数收取了代办费。至于能不能退费，这事我回答不了。”
2 按揭担保，
是合理理由还是挡箭牌？
记者梳理“问政鹰潭”平台投诉内容和各地曝光案例发现，通过售前诱导、后期设置门槛推行不动产代办收费，是商品房交易行为中长期存在的隐蔽性顽疾。
为什么开发企业如此执着于“统一代办”？
开发企业销售人员和余江区住建部门工作人员向记者道出了一个重要原因，即开发企业在按揭贷款中承担着担保责任。也就是说，采用公积金或银行贷款的房屋，开发企业需向贷款银行提交他项权证作为房屋抵押凭证，为保证业主取得不动产权证后及时向贷款银行提交他项权证，防止未办理抵押手续且贷款未结清时私自买卖，并如期解除企业为业主贷款提供的连带担保责任。因此，对按揭贷款的业主，开发企业为避免连带责任的发生，要求统一代办并收取代办费。
这一说法看似逻辑合理，开发企业确实是按揭贷款的担保人，业主拿证后不办抵押，开发企业就要一直背着担保责任。鹰潭华星律师事务所杨云律师表示，代办费的性质属于委托代理，收取的核心在于“自愿”二字。另外，所谓的“行业习惯”不等于“合规”，法律规定开发商有义务帮助业主办证，若开发商拒绝给业主提供帮助，或者强制让第三方服务机构代办，就涉嫌违法。
杨云律师详细解答道：“提供办证所需资料是法定义务，不能收费。如果购房人为了省事，明确由开发商代办按揭业务和产权证，这不属于售房范围内的义务，是可以收费的。代办费的性质属于委托代理，委托代理可以随时解除，在解除委托，或者没提供代办业务的情况下，可以要求退款。”
那如何在保障开发企业担保权益的同时，又不损害购房者自主办证的权利？这不是一道无解的题。
记者了解到，九江市已经开始系统性破解这一顽疾。今年7月，九江市自然资源局、九江市住建局、九江金融监管分局联合印发《九江市购房人自主办理不动产登记工作指引》，通过推行“网签备案与同步办理（双）预告登记”联动机制、首次登记与转移登记联动办理机制、可自主办证项目清单制度等方式，从源头解决群众自行办证缺材料、多头跑的问题。
相比500元代办费的争议，天骄城业主们更为烦恼的是延期交房而产生的违约问题。
业主们告诉记者，开发商口头以“不可抗力”为由免除部分违约责任，也有口头提出以抵扣物业费来免除赔偿，但始终没有拿出一份正式、清晰、具备可执行性的赔付方案。
多名受访业主向记者表示，倘若接受物业费抵扣模式，一方面抵扣金额差距大，另一方面，一旦后续物业服务产生矛盾，自身权益将陷入双重风险，因此不接受这种抵扣方案。
针对天骄城小区的问题，余江区住建局答复称，延期交房情况属实，已与开发企业沟通，明确其责任与义务。建议业主们先与开发企业就违约赔偿事宜进行友好协商，若协商不成，可根据购房合同相关条款采取法律途径依法维权。针对代办费的问题，开发企业表示业主可以自行办理或自愿委托开发企业办理不动产权证。
后续进展如何，我们还将持续关注。
记者手记
从“解个案”到“破链条”，唯有推动系统性改革
一套住房，承载着一个家庭的大量积蓄与对美好生活的向往。天骄城出现的纠纷，折射出个别房企在经营过程中利用信息差与交易优势地位，弱化自身责任、转嫁经营风险。与直白的“不交钱不给交房”相比，售前引导、事后“卡脖子”，这类手段更加隐蔽，看似没有硬性强制，却让普通购房者在信息不对等的环境下被动做出选择，维权取证难度大大增加。
破解困境的关键是职能部门主动靠前监管、源头化解矛盾。同时，不能仅满足于个案处理，而不彻查灰色链条，否则乱象可能还会反复上演。唯有以刮骨疗毒的决心推动系统改革，才能杜绝“按下葫芦浮起瓢”的治理困局。期待相关部门能督促各方恪守契约、依法行事，让购房者的合法权利看得见、落得实。
来源：鹰潭日报
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