《江西省城市更新规划编制实施细则（试行）》政策解读

《江西省城市更新规划编制实施细则（试行）》政策解读

为指导各地做好《江西省城市更新规划编制实施细则（试行）》（以下简称《细则》）的贯彻落实工作，方便各相关部门与主体知晓并掌握《细则》相关要求，现对有关内容解读如下：

一、起草背景

2025年11月1日，《江西省城市更新条例》（以下简称《条例》）正式颁布实施，为全省城市更新工作提供了系统性法治保障。《条例》明确确立“城市更新专项规划—片区策划方案—项目实施方案—年度计划”四级规划实施体系，规定“设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设部门具体负责本行政区域内的城市更新工作，组织编制城市更新规划”，对规划编制审批、实施评估、监督管理全流程提出了法定要求。2025年7月，住房和城乡建设部印发《城市更新规划编制导则》，从国家层面统一了城市更新规划的编制框架、技术标准与工作要求，为地方开展规划编制工作明确了基本遵循。

当前，我省城市更新规划编制实施工作仍存在诸多短板，与新形势新要求不相适应。2022年印发的《江西省城市更新规划编制指南（试行）》已难以适配上位法规的新要求与实践发展的新需求，各地普遍存在规划层级传导不畅、编制内容深度参差不齐、审批程序标准不一、成果形式不规范等问题；部分地区规划编制与城市体检衔接不紧密，片区统筹平衡机制缺失，规划落地性与可操作性不强；规划实施评估与动态调整机制不健全，难以适配城市更新周期长、不确定性强的工作特点；规划成果数据标准不统一，无法充分发挥规划的引领管控作用，难以形成“规划引领、统筹推进、闭环管理、动态优化”的工作格局。

为全面落实上位法规及国家技术规范要求，衔接《条例》各项制度落地，破解规划编制实施中的实践痛点，规范全省城市更新规划全流程管理，统一各层级规划的编制标准、审批程序与成果要求，提升规划编制质量与实施效能，省住房城乡建设厅依据《江西省城市更新条例》及住房和城乡建设部《城市更新规划编制导则》，结合本省工作实际，制定《细则》，推动构建“专项规划引领方向、片区策划统筹资源、项目方案落地实施、年度计划安排时序、全周期评估优化”的规划实施管理体系。作为《条例》的核心配套技术文件，《细则》为各地开展城市更新规划编制、审查报批、实施评估、动态调整、成果入库等工作提供统一实操指引，强化规划对城市更新行动的战略引领与刚性管控作用，保障全省城市更新行动科学有序、依法依规高效推进。

二、起草依据及参考文件

1.《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34号）

2.《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（中发〔2025〕16号）

3.《中共江西省委 江西省人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》（赣发〔2026〕2号）

4.《江西省城市更新条例》（2025年9月24日江西省第十四届人大常委会第十九次会议审议通过）

5.《城市更新规划编制导则》（建办科〔2025〕46号）

6.《城市更新规划编制工作手册》（住建部建筑节能与科技司，2025 年8月印发）

7.《城市更新规划技术指南》(T/CACP 0001—2025)

8.《江西省城市更新项目库管理办法（试行）》

9.《江西省城市更新实施单元统筹主体确定管理办法（试行）》

10.《江苏省城市更新专项规划编制指南（试行）》（江苏省住房和城乡建设厅，2025年12月印发）

11.《浙江省城市更新专项规划编制导则》（浙江省住房和城乡建设厅，2025年8月印发）

12.《浙江省城市更新片区策划方案编制指南》（浙江省住房和城乡建设厅，2026年4月印发）

13.《北京市城市更新实施方案编制工作指南（试行）》（（北京市住房和城乡建设委员会，2024年5月印发）

14.《重庆市城市更新技术导则（修订版）》（（重庆市住房城乡建设委员会，2026年5月印发）

15.《南京市城市更新导则》（南京市城乡建设委员会，2025年3月印发）

三、主要特点

一是构建四级联动体系，实现规划全链条传导。在国家导则三级规划体系基础上，增设城市更新年度计划层级，正式确立“城市更新专项规划—片区策划方案—项目实施方案—年度计划”四级规划实施体系，分别承担战略引领、片区统筹、落地实施、时序安排功能，形成自上而下目标传导、自下而上实施反馈的完整闭环，实现中长期统筹谋划与年度节奏管控有机结合。

二是坚持体检先行原则，建立问题导向更新工作机制。将“先体检后更新、无体检不更新”作为规划编制法定前置要求，贯穿各层级规划全过程。明确专项规划以城市体检成果为基础、片区策划以片区专项体检为支撑，通过体检精准识别城市短板、归集多元更新诉求，靶向匹配更新任务，确保更新工作聚焦群众急难愁盼问题，避免盲目无序更新。

三是突出片区统筹核心，打通规划落地与资金平衡堵点。以更新片区为空间统筹单元，强化资源整合、项目组合与资金统筹功能。明确按经营性、准经营性、公益性属性对项目进行“肥瘦搭配”打包，推行项目自平衡、片区统筹平衡、财政补充资金三类资金筹措模式；鼓励运营前置开展业态策划，同步衔接详细规划调整，打通规划编制、土地管理、项目落地的衔接路径，确保片区更新整体可行性与财务可持续性。

四是注重地方适配设计，兼顾统一规范与基层实操弹性。针对江西省县域数量多、基层编制力量薄弱的特点，明确县（市）可结合实际将专项规划与片区策划方案同步编制，精简工作流程、降低编制成本；将更新片区面积原则设定为0.5-3平方公里，适配省内中小城市空间尺度；分级明确市、县、区编制主体与审批权限，差异化设置编制深度要求，确保制度设计贴合基层工作实际。

五是健全全周期管理，完善分级分类动态调整机制。针对城市更新周期长、不确定性强的特点，为各层级规划配套全流程管控规则：专项规划建立动态监测、中期评估、总结评估三级评估体系；片区策划方案区分一般调整（备案管理）与重大调整（重新审批）两类情形；年度计划实行年中动态调整制度；项目层面明确全过程监督指导要求。既保障规划的严肃性与刚性约束，又预留适配政策变化、市场波动的弹性空间。

六是严守发展底线要求，强化历史文化与安全生态管控。将底线思维贯穿规划编制实施全过程，明确严守安全、生态环境保护、历史文化保护三大底线。细化历史文化保护管控要求，坚持保护优先、推行微更新模式，严禁大拆大建，严格保护历史空间格局与建筑肌理，历史建筑修缮遵循最小干预原则，统筹城市更新提升与历史文脉传承。

七是强化数字平台支撑，推进规划成果标准化智慧管控。明确各级规划成果统一纳入城市体检与城市更新一体化平台管理，涉及空间数据的要求符合国土空间规划“一张图”标准，实现规划成果数字化备案、动态化监测、一体化管理，以数字化手段提升城市更新治理效能。

四、主要内容

《细则》共六章二十八条，坚持以人为本、体检先行、底线思维、系统观念、多元参与、实施导向原则，构建“城市更新专项规划—片区策划方案—项目实施方案—年度计划”的城市更新规划实施体系，实现城市更新规划从编制审批、传导落地到监督评估的全周期标准化、闭环化管理。重点明确了以下内容：

一是规划体系框架与权责划分。明确细则适用于全省市、县（区）城市更新规划的编制、审批、实施评估全过程。确立专项规划引领方向、片区策划统筹资源、项目方案落地实施、年度计划安排时序的四级联动规划实施体系，提出六项基本原则。明确设区的市、县（市、区）住房城乡建设部门牵头负责本行政区域内规划编制报批与实施管理，城市更新项目实施主体负责编制项目实施方案。规定各级规划成果统一纳入城市体检与城市更新一体化平台，涉及空间数据的要求符合国土空间规划“一张图”标准。

二是城市更新专项规划编制。专项规划期限一般为5年，与国民经济和社会发展规划同步衔接，由设区的市、县（市）住房城乡建设部门会同发展改革、自然资源等部门组织编制，报本级人民政府批准后实施，并报上一级住房城乡建设部门备案；县（市）可结合实际将专项规划与片区策划方案合并编制。规划内容涵盖存量资源识别、更新需求研判、更新潜力评价、目标策略制定、重点任务部署、城市设计指引、片区划示与指引、项目库构建及实施保障九大板块，明确规划文本、图表、数据库、支撑材料四类成果标准。编制履行规划编制、会商评审、公开征求意见、审批备案、规划公布程序，公示期不少于三十日。建立动态监测、中期评估、总结评估相结合实施评估机制，动态优化调整项目库与规划内容。

三是城市更新片区策划方案编制。市辖区人民政府、县（市）住房城乡建设部门分别组织编制本辖区片区策划方案，重点区域及跨区域片区由设区市住房城乡建设部门组织编制，按层级报相应人民政府批准。片区遴选应依据上位规划，统筹考虑城市战略、民生需求、重大项目带动、实施可行性等因素，综合筛选确定。方案以片区为空间统筹单元，包括片区范围划定、片区体检与资源摸排、更新需求梳理、更新资源潜力评价、目标定位与更新路径、功能业态策划、规划设计引导、项目生成与实施时序、资金测算与筹措路径、风险研判与效益评估等内容，统筹组合生成“肥瘦搭配”的项目包，通过项目自平衡、片区统筹平衡、财政补充资金三种模式实现片区资金整体平衡。编制程序包括方案编制、会商评审、公开征求意见、审查报批、方案公布五个环节，其中征求意见公示期不少于三十日。方案调整分为一般调整（备案）和重大调整（重新审批）两类。

四是城市更新项目实施方案编制。项目实施方案由项目实施主体组织编制，已确定运营主体的可邀请其参与编制。方案应细化项目概况、更新条件分析、功能定位与更新方式、规划设计方案、产权归集、业态布局、资金方案、运营方案、实施保障及专项分析等全要素内容，明确“留、改、拆、建”空间布局与多权属整合路径，对接前置运营方案，实现资金闭环平衡。编制程序包括方案编制、会商评审、公开征求意见、方案审查和公布五个环节。征求意见公示期根据项目类型差异化确定：涉及拆除、房屋征收、安置补偿的，公示期不少于三十日；仅涉及微更新、老旧小区修缮的，公示期不少于七个工作日。方案审查通过后向社会公布。县级以上住房城乡建设部门会同相关部门，对城市更新项目实施全过程监督指导。

五是城市更新年度计划编制。年度计划由市、县（区）住房城乡建设部门会同发展改革、财政、自然资源、文物等部门组织编制。计划内容包括上年度计划执行情况复盘、本年度目标任务、年度项目台账、保障措施等，优先筛选安全隐患突出、民生需求迫切、实施条件成熟的项目纳入年度计划。编制程序包括项目申报、草案编制、报批和公布四个环节。年度计划每年中期可调整一次，确需调整的，由组织编制单位会同相关部门对拟调整项目进行审核论证，形成调整方案，报本级人民政府批准后实施，原则上当年计划完成投资额不得调减。

六是施行衔接。明确《细则》自2026年9月15日起试行，试行两年。同步废止2022年10月印发的《江西省城市更新规划编制指南（试行）》，实现新旧技术文件有序衔接，保障全省城市更新规划工作标准统一、平稳过渡。

来源：江西省住房和城乡建设厅