婺源一小区业主违规搭建阳光棚被强拆，起诉物业公司要求赔偿

物业作为小区的“管家”，对小区公共设施的运维、环境卫生的清理、公共秩序的保障都承担着不可推卸的责任。当业主出现治安、消防、环保、住建等方面的违法违规行为时，物业应当及时予以劝阻。

9月1日，记者从婺源县人民法院了解到，近期，该院审理了一起物业私自拆除业主自行搭建的阳光棚，被业主告上法庭索赔的案件。最终，法院通过立案调解，业主放弃了部分诉求，物业公司同意赔偿业主合理损失。

漫画/胡倬铭

业主私建阳光棚被物业强拆

2023年，张某在婺源某小区购置了一套住房，入住数年后，张某发现阳台位置采光不佳，在日常生活方面存在不便。

“要是能在阳台外面加装一个阳光棚，就方便多了。”拿定主意后，张某在今年3月就购置了材料、联系了工人，在未报备审批、也未征得小区物业和其他业主同意的情况下，开始搭建阳光棚。

搭建阳光棚的施工动作引起了小区物业的注意。负责该小区管理的某物业公司认为这个阳光棚属于违规构筑物，上门劝阻未果后，向张某送达了《违规行为整改通知单》，要求张某在72小时内自行拆除违建，恢复建筑原貌。

整改通知单明确了拆除期限，但整改期限尚未届满，物业公司既没有等待业主自行整改，也没有向住建、城管等行政主管部门上报情况，便擅自组织工作人员上门，强行拆除了张某搭建的阳光棚。

物业的擅自拆除行为，让张某难以接受。张某表示，即便搭建行为存在不妥，阳光棚也是自己出资搭建的私人财物，物业公司没有资格私自拆除、处置个人财产。

双方就赔偿事宜多次沟通未果，矛盾不断激化，张某最终将小区物业公司诉至婺源县人民法院，要求物业公司赔偿自己搭建阳光棚产生的全部经济损失。

法官：物业公司越权处理不合法

案件审理过程中，承办法官认真梳理案件细节、厘清权责边界，结合法律法规对双方当事人逐一释法明理，清晰地指出双方行为存在的法律问题。

根据民法典第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。住宅小区建筑物外墙、阳台外围空间均属于小区全体业主共有部分，并非业主私人专有区域。业主仅可依法合理使用共有区域，不具备独自占用、私自改建搭建的权利。

张某未经规划审批、未报备物业，擅自在小区外墙的居民共有空间搭建阳光棚，占用公共区域、改变建筑外立面结构，已经侵害了全体业主的合法权益，属于违规搭建行为，依法应当整改拆除。

与此同时，法官强调，物业服务企业对物业管理区域内存在违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，应当采取合理措施制止，并及时向有关行政管理部门报告。

物业公司无任何行政执法权。物业服务企业的职责是巡查劝阻、普法提醒、上报报备等，没有对私建构筑物实施拆除、没收财物等执法行为。本案中，物业公司在整改期限未满的情况下，擅自强行拆除业主构筑物，执法主体、执法程序均不合法，已然构成民事侵权，理应承担相应赔偿责任。

在法官的耐心调解与普法引导下，原、被告双方均正视自身过错。张某认识到私自违建的违法性与安全隐患，主动放弃部分诉讼诉求；物业公司认可自身越权处置的不当行为，自愿赔偿张某合理经济损失。

最终双方达成和解，张某主动向法院申请撤诉，这场物业与业主之间的纠纷得以圆满化解。

自封阳台类案件判决结果不一

当下，许多业主在购房后对于房屋的装修改造都有些个人的需求，有些会将隔间的墙面打通，有些会将开放的阳台封闭，还有些为了追求更好的采光和景色，会将阳台的墙面改造成落地窗。

记者查询近年来相关案件的报道后发现，因业主自封阳台而与物业发生纠纷并对簿公堂的案件不少。其中，影响力较大的是发生在2022年，成都市某小区的案件。

高先生在购买了该小区住房后，为隔音防尘，防止高空坠物，于2020年年底交房后，便决定在装修房屋时，一并将阳台封上。不过，就在他把封阳台的物料运进小区时，被物业告知不能封。

高先生认为，阳台不是公摊区域，是自己的专属区域。因此在多次沟通未果后，高先生决定不再理会物业，自行封装了阳台。

物业公司将高先生告上法庭后，一审支持物业，判决业主拆除；二审改判，驳回物业诉请，业主胜诉；四川省高级人民法院终审撤销了二审判决，维持一审判决。

法院判决的依据是，小区《临时管理规约》中已明确约定，原则上不得封闭阳台。经全体业主表决，户数与面积达到法定条件（即须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意）封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制订封闭方案并公示。装修前，高先生认可相关约定并签字确认。之后高先生未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反合同约定以及自己作出的承诺，有违契约精神及诚实信用原则。因此，判决业主需拆除封闭的阳台。

而在江苏省无锡市滨湖区一小区业主自封阳台被物业起诉案件中，业主不仅自发组织了协商投票，还形成了统一的阳台封闭方案，公开厂家方案，法院还在后续的调查中确认有超过三分之二的高层业主已经实际封闭了阳台；封闭方案所采用的颜色、款式较为相似，而被告业主也是按照统一的封闭方案实施。因此，最终法院驳回了物业的诉讼请求。

律师：符合条件可以封

“两地法院判决结果不同，并不是两地法律依据不同，而是法院裁判审查的事实要件、规约效力、小区实际情况的认定不同。”江西法报律师事务所郭俊律师表示，依据民法典第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。虽然阳台区域属于业主专有部分，一般情况下，业主有自行处分的权利，但前提是不得影响其他业主的合法权益。

“依据《江西省物业管理条例》第六十三条第二款规定，业主、物业使用人封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当保持物业的整洁、美观。”郭俊认为，小区统一的阳台封装样式、颜色，外立面的整体效果一定程度上也会影响到小区品质的评定，也属于业主的共同利益。

上海汉盛（南昌）律师事务所负责人涂小康介绍，法律没有一刀切允许或者禁止业主自封阳台，属于“符合条件可以封”。涂小康强调，阳台室内区域属于业主专有部分，但阳台外沿、外墙属于全体业主共有；封阳台是业主对专有部分的延伸使用，但不能突破安全、规划、管理规约三条红线。

涂小康建议，为降低诉讼风险，业主在装修前可查阅购房合同、《临时管理规约》《管理规约》、装修协议等，确定是否有阳台封闭的约定；同时，可咨询属地城管、自然资源和规划部门；另外，装修前书面告知物业封阳台方案，若小区已有阳台封闭先例，可参考小区已经封窗业主的统一样式，颜色、型材与楼栋外立面协调，不要做异形、反差过大的款式。

此外，要注意不向外扩建，严禁借封阳台搭建阳光棚、构筑物；不拆除原有阳台防护栏杆，不破坏主体结构、承重、外墙保温防水；满足安全标准，不影响邻居采光、通风、安全。

“业主进行装修或改建前，应事先告知物业公司，遵守其提示的合理注意事项，并配合物业进行必要的现场检查。”婺源县人民法院案件承办法官还提醒，物业公司作为物业服务提供者，本身不具备行政执法权，发现违建后应当先进行劝阻、制止，及时向有关行政管理部门报告，也可通过诉讼途径要求行为人恢复原状。

来源：赣法云客户端·新法治报(俞茜 记者江国稳)