改造方案群众说了算 吉安“群众主体型”可持续城市更新模式探析

●吉安市累计完成老旧小区改造866个，惠及23.8万户居民，21个社区入选省级“好社区”试点

●吉安市已完成942个小区治理全覆盖排查，整改各类问题11881个，整改率超96%

柏油路平整宽敞，停车位整齐划一，休闲广场上老人闲聊、孩童嬉戏……走进吉安市青原区铁建小区，曾经的“堵、乱、差”已不见踪影。今年，小区业委会还从经营结余中拿出资金，为332户常住居民每户发放200元治理红利。这样的蝶变如何实现？又何以长久？

吉安以“群众主体型”可持续城市更新模式作答：变“政府配餐”为“群众点单”，改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民；变“财政兜底”为“自主造血”，盘活闲置资源、引入市场化运营模式，让老旧小区不仅改得漂亮、更管得长效。

截至今年7月，吉安市累计完成老旧小区改造866个，惠及23.8万户居民，21个社区入选省级“好社区”试点。2025年，该市“群众主体型”可持续城市更新模式入选住房和城乡建设部全国可复制经验做法清单，为基层治理提供了务实可行的方案。

民意前置，改造方案群众说了算

城市更新，改的是城市颜值，暖的是群众民心。吉安深入践行人民城市理念，摒弃政府单向推进的改造模式，构建覆盖摸底规划、施工实施、验收管护的全链条群众参与体系，从源头杜绝改造与群众需求脱节的问题。

为破解改造供需错位、重面子轻里子等问题，该市建立标准化民意征集与民主决策机制。所有老旧小区改造、城市微更新项目，提前制定3套以上差异化改造方案，通过线上公示、线下座谈、入户宣讲、居民投票等方式广泛征集民意，确保改造精准对接群众需求。

与此同时，该市全面推行改造理事会自治监督制度，择优吸纳党员骨干、热心居民参与治理，居民代表占比不低于70%。实行社区、人大代表双重评议制度，明确硬性验收标准：群众综合满意率低于95%、整改不到位的项目，一律不予验收、不予结算。

泰和县南门村城中村改造，充分印证了群众自治的强大效能。以往房屋改造，群众普遍顾虑多、抵触情绪大。为此，当地创新推行“五自”改造模式，组建工作组常态化入户听诉，收集梳理群众诉求151条，全部纳入改造规划。通过80余场政策宣讲、分批试点推进，有效打消群众顾虑，项目群众支持率、自愿签约率均超90%，30余项群众关切的细节问题全部得到解决。

机制破局，激活长效自治新活力

重建设、轻运营、过度依赖财政投入，是城市更新的普遍短板。吉安打破财政兜底的固有思维，通过机制创新盘活闲置资源、拓宽自主收益渠道，构建可持续、可循环的城市更新生态。

该市盘活老旧小区闲置空间、零散地块等低效资源，因地制宜建设停车场、充电桩、休闲驿站等便民设施，让闲置资源转化为增收资产。经营性收益专款专用，优先用于小区运维、日常管护和居民分红，形成“资源盘活、收益增值、管护提质、群众受益”的良性闭环。

吉州区北门社区庐境园小区的蝶变极具代表性。此前，该小区无物业托管、无业委会统筹，长期是治理薄弱的“问题小区”。依托省级“好社区”试点优势，北门社区创新“三线融合”治理模式，发动党员和热心居民牵头议事，搭建网格议事理事会，建立群众提议、集体商议、落地反馈的闭环机制。同时盘活辖区老旧厂房，打造便民服务、文化休闲阵地，以智慧化平台赋能长效治理，让老旧问题小区变身宜居幸福家园。

数据显示，截至今年7月，吉安已完成全市942个小区治理全覆盖排查，整改各类问题11881个，整改率超96%。在保障服务质量的前提下，该市推动73个小区下调物业费，今年以来为6.1万户居民减负220余万元，物业类信访量同比下降51%，重复信访量大幅减少，群众幸福感显著提升。

“下一步，我们将持续整治老旧小区、推进智慧物业建设、规范行业秩序，以精细化治理守住群众幸福感。”吉安市住房和城乡建设局相关负责人告诉记者。

制度规范，打造可复制更新样本

铁建小区为老旧铁路职工家属院，共11栋居民楼、406户住户，长期无专业物业管护，基础设施老化、管网堵塞、乱堆乱放等问题突出，是困扰居民多年的民生难题。如今，小区早已告别曾经破败杂乱的模样。

“以前小区没人管、环境差，住着特别糟心。”居民李细芽告诉记者。2019年底，小区改造工作启动。社区党员干部逐户走访摸排，全面收集居民改造诉求。通过民主推选，小区成立自治管理委员会，组建楼栋长、党员代表治理队伍，实行居民自收、自营、自管的自治模式，依托停车位、充电桩、公共广告等经营性资源实现自我造血。今年，小区从经营结余中拿出资金，为332户常住居民每户发放200元治理红利，让群众实实在在共享改造成果。

铁建小区的华丽蝶变，正是吉安将实践经验上升为制度成果的生动缩影。该市持续迭代升级治理模式，出台专项改革实施方案，将全链条民意参与、民主监督评议、市场化自主运营、惠民共享等做法固定为制度规范，推动成熟的基层治理经验制度化、标准化。

万安县依托“入户听诉”工作法，完成近90个老旧小区提质改造；遂川县完善城市基础设施，3年打通10条断头路、改造雨污管网120公里；永丰县盘活城市边角地，打造精致口袋公园……如今，全市各县市区因地制宜推进城市更新，累计完成老旧小区改造866个，中心城区新增便民停车场39个、停车位6500个，打造口袋公园、城市驿站55处，打通城市断头路12条，城市功能品质持续提升。

王娟 江西日报全媒体记者 李歆