吉安凯旋中央城外墙脱落频发 多个小区存在“头顶安全”隐患

7月17日，庐陵新区凯旋中央城小区突发惊险一幕：一块脱落的外墙水泥块从天而降，将正常通行送餐的外卖小哥砸伤。

事发当天上午，外卖小哥毛文群在凯旋中央城5栋一单元楼下正常通行时，突遇外墙块状建材坠落，重物直接砸中其手臂和肩膀。事故发生后，毛文群向吉安凯旋物业有限公司提出索赔。对此，物业项目经理罗文峰倍感无奈，他表示外墙属于楼栋公共区域，为开发商建设配套，并非物业施工建设。经过多方沟通协商，物业先行垫付了416元，全额承担伤者拍片、药物治疗、误工费等费用。

高层外墙脱落频发

伤人损车现象屡次发生

实地采访时，居民把记者带到脱落现象最为严重的6栋，该栋外立面近四分之一墙面表层脱落，是业主公认的“高危区域”。物业工作人员时常发布提醒，禁止业主、孩童在楼下长时间逗留玩耍。据物业法人汤希贤介绍，小区2014年交付入住，由于外墙采用南方适配性较差的外保温砂浆材质，遇雨水浸泡膨胀、常年热胀冷缩，极易开裂脱落，据他们统计，目前小区外墙脱落总面积已达2000多平方米。

多年来，小区外墙坠物隐患频发，不仅险些伤人，还多次损坏业主车辆。此前2栋外墙脱落块体，直接砸凹业主车辆引擎盖，隐患长期悬而未决，让物业治理压力巨大、业主忧心忡忡。

外墙维修频频遇困

资金启用卡在“业主表决关”

根治外墙脱落隐患，唯一办法是整体翻新修缮，而老旧小区公共外墙维修，法定需动用住宅专项维修资金。

根据《民法典》《吉安市住宅专项维修资金管理办法》，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，没有物业服务企业的，由居民委员会协助相关业主提出使用方案，使用方案包括拟维修项目、费用预算、列支范围等。

（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在小区明显位置进行公示。

记者了解到，自2023年起，物业先后两轮组织业主签字表决，均未达到法定标准。原因主要有以下几方面：不少业主异地居住，沟通难度大；一些业主误以为维修资金“用一次少一次、用完即无”，担心后续电梯、管道等设施损坏无资金可用；部分自住房屋墙体完好的业主，不愿分摊公共维修成本；还有业主误解物业挪用资金、借机牟利，坚决拒绝签字同意。

表决难、共识难，只是第一道关卡。即便少数楼栋表决达标，施工企业顾虑单栋施工、零散作业，工期碎片化、成本偏高，无意投标，修缮工程也只能被动搁置。

不止一个小区

多个小区存在“头顶安全”隐患

凯旋中央城的难题，并非个例。记者走访市中心城区多个10年以上老旧小区发现，外墙老化起鼓、脱落现象同样频发，“头顶安全”隐患普遍存在。

在吉州区风华嘉苑小区，多栋住宅楼外墙大面积起鼓开裂，表层墙体随时可能脱落；华厦新村小区，多个楼栋瓷砖大面积鼓包、开裂、脱落，物业只能拉起警戒线、张贴警示公告，禁止车辆停放，提醒居民绕行。

各小区物业均表示，外墙维修资金体量巨大，物业无力承担，且常规申报流程层级多、周期长，叠加业主表决难题，最终导致隐患长期存在，维修遥遥无期。

政策有“绿色通道”

险情可走应急维修无需全员表决

一边是随时可能伤人的高空隐患，一边是常规维修流程堵点重重，难题究竟如何破解？记者从吉安市住建局住保中心找到了破局答案。

工作人员明确介绍：小区外墙大面积脱落、存在重大人身安全隐患，属于维修资金应急使用情形，可直接启动应急绿色通道，无需执行常规双三分之二业主表决流程。

应急维修有规范、严谨的申报流程：

1. 由物业或业委会委托第三方资质机构，出具外墙重大安全隐患鉴定报告；

2. 制定详细维修方案与工程预算，在小区全域公示；

3. 向住建部门提交全套材料审核备案；

4. 公示期满后即可进场施工，资金专款专用、全程公开公示，接受全体业主监督。

多数小区物业不熟悉最新的应急申报流程、不了解政策细则，只会依赖常规表决通道，导致险情处置拖延、隐患持续升级。

目前，凯旋中央城物业已主动对接住建部门，重点评估险情严重的6栋楼栋，积极筹备鉴定、公示、申报工作，全力争取启动应急维修，彻底消除高空坠物隐患。

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全媒体记者：罗竟倬