旧改“菜单”由民定，广信这个20余年老小区从“无人管”到“暖心治”

来源；稻花香里新广信

“大物业”赋能老小区 “老大难”蝶变幸福家

——亲亲家园小区：“大物业”让老旧小区生活变了样

4月14日，走进广信区旭日街道阳光社区亲亲家园小区，柏油路宽阔平坦，车辆停放井然有序，墙面整洁一新，休闲广场上老人闲谈、孩子嬉戏，温馨和谐的场景随处可见。很难想象，这个房龄超20年的小区，曾经杂草丛生、垃圾成堆、矛盾频发，是远近闻名的“老大难”老旧小区。

亲亲家园建成于2002年，共有19栋住宅楼、618户居民，入住率超90%。因建成年代久远，小区长期面临设施老化、管网堵塞、停车位紧缺、管理缺位等突出问题，严重影响居民生活质量。2022年，借着老旧小区改造的政策东风，小区不仅完成了硬件设施全面升级，更创新推行“大物业”治理模式——物业管理公司不再局限于传统的不动产日常管理和维护，而是主动拓展服务边界，向生活服务、城市服务、社区治理等多个领域延伸，坚持党建引领下大规模、全域化、多元化、多业态、平台化的物业发展理念和服务模式，实现了从“矛盾多、管不住”到“有序管、合力治”的深刻转变。

破冰：从“社区兜底”到“大物业”入驻

此前，亲亲家园物业管理缺位，环境卫生整治不彻底、设施维修不及时、车辆乱停乱放等问题反复出现，居民投诉居高不下，原物业公司最终被迫撤离，小区陷入了大半年无人管理的“真空期”。

旭日街道深刻认识到，老旧小区改造“三分建、七分管”，唯有坚持建管并重，才能守住改造成果、惠及辖区居民。针对居民“想享优质服务、又不愿多花钱”的普遍顾虑，阳光社区党委创新推出“先尝后买”的“大物业”模式，由街道牵头搭桥，业委会与物业公司签订合作协议，专门设立3个月的免费试用期，让居民亲身感受物业服务实效。

试用期内，物业公司全面提供安保值守、日常保洁、绿化养护、上门维修等基础服务，用实打实的行动改变小区面貌，让居民真切感受到环境与秩序的显著提升。“门岗有人守了，楼道天天扫，家里有问题一个电话就有人来修，这样的服务我们愿意交费。”居民的认可与支持，为物业长效入驻打下了坚实基础。试用期满后，社区组织召开业主大会，充分征求居民意见，确定了低于市场水平的物业费标准：1栋0.46元/平方米；2-19栋0.69元/平方米；店面1.2元/平方米。

凭借优质、贴心的服务，小区物业费收缴率迅速达到85%以上，彻底打破了老旧小区“收费难、服务差、矛盾多”的恶性循环，实现了物业与居民的良性互动。

筑基：旧改“菜单”由民定，基础设施全面升级

“大物业”的顺利落地，离不开扎实的老旧小区改造硬件支撑。旭日街道坚持“改管并行、量身定制”的原则，将改造工程与后期物业运维一体谋划、同步推进，让改造成果真正惠及居民。改造前，社区联合业委会面向全体居民发放500余份调查问卷，广泛征求意见建议，梳理出群众最关心、最迫切的“八大项”民生难题，精准制定改造方案。此次改造总投资约2000万元，重点实施雨污管网重塑、道路“白改黑”、消防通道拓宽等工程；通过拆违增绿、盘活闲置空间，新增停车位200余个，建设非机动车充电棚，彻底消除“飞线充电”安全隐患；新建邻里广场，增设智能健身设施，丰富居民休闲生活；开展“四网合一”线路整治和楼道粉刷，让空中“蜘蛛网”彻底清零，楼道环境变得明亮整洁。

硬件设施全面提质后，物业公司不再背负繁重的基建维修压力，得以集中精力做好日常管护和秩序维护工作，真正实现了“改造投入”与“物业运维”的无缝衔接，为“大物业”长效运行筑牢了基础。

小区实现由乱到治的转变，核心在于构建了以社区党组织为核心的“三方议事”机制，凝聚起治理合力。

依托“党建+网格+微小事”治理模式，小区成立“社区党委+业委会+物业企业”红色物业联盟，明确各方职责、凝聚工作合力。社区“两委”成员兼任物业质量总监，全程监督物业服务质量；业委会党员占比超60%，充分发挥党员先锋模范作用，架起居民与物业的沟通桥梁；物业负责人定期向社区党委述职，接受监督评议。每月，社区牵头开展不定期“圆桌会谈”，对居民反映的诉求实行清单交办、销号管理，有效杜绝推诿扯皮现象。在区住建局的指导下，街道、社区、业委会共同引进第三方专业物业公司，提升服务专业化水平。

“我就是小区居民，小区就是我的家，当然想把小区管理好、服务好，让大家都能安居乐业。”小区物业经理毛裕增的话语，道出了物业团队的责任与担当。

提质：从“住有所居”到“安居乐业”

随着“大物业”模式常态化运行，亲亲家园不仅环境变得更美、秩序变得更优，邻里关系也愈发和睦。物业公司在做好安保、保洁等基础服务的同时，积极拓展“物业+生活服务”场景，不断提升居民幸福感和归属感：联合社区卫生服务站为小区老人建立健康档案、开展上门义诊，守护老人身体健康；节日期间举办邻里节、百家宴等活动，增进邻里感情、营造和谐氛围；盘活小区公共用房，引入便民超市、快递驿站，便利居民日常生活；规范公共收益管理，定期公示收支情况，并实现公共收益分红，让居民真正成为小区治理的参与者、受益者，推动居民从“要我交费”向“我要交费”转变。

“小区环境好了，管理规范了，住着也更舒心了，咱们老住户脸上都有光！”一位老住户自豪地说道。

从“脏乱差”到“洁净美”，从“无人管”到“共治共享”，亲亲家园以党建引领、改造筑基、物业赋能、居民参与“四轮驱动”，让建成20余年的老小区实现“逆生长”，成功探索出一条老旧小区“大物业”可持续治理路径，为广信区城市更新和基层治理现代化提供了可复制、可推广的鲜活样本。（记者 程晓丽）