拟发布地方新政！鹰潭征求优化住宅建筑规划设计意见

来源：鹰潭市自然资源局

鹰潭市自然资源局关于公开征求《关于优化住宅建筑规划设计的若干意见（征求意见稿）》意见的公告

发布日期： 2026年03月04日

为贯彻落实中央、省委城市工作会议精神，进一步优化我市高品质住宅建筑规划设计，提升住宅品质，提高房地产市场活力，结合《江西省新建商品住宅品质提升行动工作方案》（赣建房〔2025〕14号）《江西省商品住宅品质提升设计指引》有关要求，鹰潭市自然资源局牵头起草了《关于优化住宅建筑规划设计的若干意见（征求意见稿）》。按照规范性文件管理相关规定，现将征求意见稿及其说明公布，征求社会各界意见。有关意见建议可以在2026年3月19日前通过电子邮件方式发送至：ghz6260533@163.com。

鹰潭市自然资源局

2026年3月4日

附件

关于优化住宅建筑规划设计的若干意见

（征求意见稿）

为贯彻落实中央、省委城市工作会议精神，根据《江西省新建商品住宅品质提升行动工作方案》（赣建房〔2025〕14号）《江西省商品住宅品质提升设计指引》有关要求，进一步提升我市住宅品质，提高房地产市场活力，在满足消防、安全、日照、噪声和卫生环保等国家、省相关规定和符合国土空间规划前提下，对优化高品质住宅建筑规划设计提出如下意见。

一、工作目标

坚持以人民为中心发展思想，树立高质量发展理念，推动房地产系统性融入保障和改善民生领域，落实“安全、舒适、绿色、智慧”好房子标准，满足人民群众对高品质住房需求，推进全市住房由“住有所居”向“住有宜居”迈进。

二、适用范围

适用于鹰潭市中心城区范围内未审定建筑规划设计方案的居住、商住地块项目（贵溪市可参照执行）。

三、基本原则

住宅建筑设计应满足安全、适用、美观、舒适、宜居要求。

（一）安全适用。住宅建筑设计应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）等相关技术规范和标准，满足结构、消防等安全需要。

（二）舒适宜居。住宅建筑设计应当以改善居住体验，提升舒适度为目的，统筹兼顾建筑的功能布局和外观形态，打造良好的宜居环境和人文景观。

四、主要内容

（一）鼓励提升住宅阳台等半开敞空间。

阳台水平投影面积之和不超过建筑总水平投影面积（含阳台）15%的，按1/2计算容积率。因立面公建化设计封闭阳台及其他半敞开空间的，按水平投影面积1/2计算容积率和房产测绘面积。

（二）支持高水平配套公共服务设施。

鼓励多配建提升居住品质的公共服务设施。允许相邻地块集中配建公共服务设施，合并核算公共服务设施配建技术指标。建成后无偿移交的居家养老、托育、社区居委会用房等公共服务配套用房，其内部装修应不低于住宅公共部分的装修标准。

（三）鼓励提高住宅层高。

新建住宅建筑结构层高原则上不低于3.2米。底层仅作为公共休闲、绿化等公共开敞空间使用、无特定功能且层高不小于3.9米、净高不小于3.3米的架空空间（两面不相邻、视线通透、空间开敞）不计入容积率。在满足消防、日照、间距等指标，非高度管控区内，且对周边无影响的新建住宅，层高不低于3.2米的，可增加相应建筑高度。在计算建筑间距时，可采用分层计算的方式进行间距核算，间距计算至高度的取值点对应的投影线。

（四）鼓励设置开敞式风雨连廊。

为提高居民室外活动舒适度、便利度，在满足消防、安全等要求的情况下，可在小区内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与公共活动空间相互连接。连廊开敞不封闭、对居民无条件开放，且宽度不大于3.9米的，不计入建筑密度。

（五）合理设置露台改善居住品质。

在满足消防安全、疏散要求的前提下，可设置上人露台，露台上空用于造型的挑檐不得超过露台进深的二分之一，且不得超过1.2米。可结合使用需求，对顶层上人屋面进行合理分隔，分隔后应满足消防疏散要求，栏板高度不宜超过1.5米，与建筑统一设计实施。

（六）有效提高首层居住质量。

在满足相关规划技术指标，不影响项目内部交通组织、消防等情况前提下，住宅首层可设置室外庭院，庭院不计入绿地率和公共绿地，庭院应采用绿篱或镂空围墙进行围合。

（七）优化指标计算规则，改善设计。

1.住宅建筑下方在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米、用于储藏功能的住宅地下室或半地下室，不计入容积率。（备注：商业、办公、旅馆等公共建筑的地下室除停车及设备用房以外的其它功能性用房面积应当计入容积率。）

2.地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度(取采光井围护结构外围至建筑外墙面的最大垂直距离)不应超过1.8米(含1.8米)，超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。下沉庭院及采光井的面积之和不得大于地下室（停车部分除外）建筑面积的30%；采光井的外墙周长之和不得大于地下室（停车部分除外）外边周长的30%。

（八）其他管控内容。

高品质住宅建筑每套住宅至少有一个居住空间（卧室、起居室）的满窗日照时长应满足大寒日三小时要求。住宅建筑不得设置高低建筑层数配比大于3：1的“高低配”形态。允许建设每栋不少于2单元、每单元在水平空间和竖向空间上均不少于2户、每单元保留公共空间（公共楼梯、门厅、电梯等空间）的4层住宅建筑，禁止建设独门独栋、独门独院等别墅及类别墅形态。

超出第（一）至（七）款规定的和未列出条款按照《江西省城市规划管理技术导则（2024版）》执行。国家、省另有规定的从其规定。

五、适用期限

文件自发布之日起施行，有效期二年。本意见由鹰潭市自然资源主管部门负责解释。