人防车位以租代售引争议 专家：各地实践不一 亟待立法完善

12月19日，本报以《花26.5万元租车位却难停车》为题，报道了南昌市民熊女士花26.5万元长期租赁人防车位之事。此事经报道后，人防车位以租代售的合法性问题再次引发关注。

人防车位兼具战时防空与平时停车功能，其权属的界定既牵涉业主与开发商的财产利益，也关系到国防资产的安全与规范管理。然而，国家层面缺乏明确立法，各地对其权属认定标准不一，进而导致行政规定与司法裁判出现脱节的现象。

为此，本报特邀律师、法官、法学教授等法律界人士，展开深度解析。他们普遍认为，人防车位产权归国家所有，同时根据“谁投资，谁受益”原则，若人防车位的建设成本未转嫁业主，开发商则对人防车位享有使用权和收益权，司法实践中也常将此类长租认定为使用权转让，因此不受20年租赁期限的限制。

“我们并无处罚权”

2024年2月7日，熊女士在签订停车位租赁协议书后，开发商紧接着拿出一份补充协议递给她。补充协议约定，车位租期为5年，期满后若熊女士无违约，可以免费使用至该车位所在主体建筑物土地使用权期限届满时止。在熊女士看来，她已经将此人防车位“买”下。

江西法报律师事务所郭俊律师的分析印证了熊女士这一认知。他指出：“民法典规定，租赁期限不得超过20年。然而补充协议中的‘免费续用至土地使用权届满’条款，突破了租赁合同不超过20年的临时性特征，实质为追求长期使用权，与买卖行为的核心效果一致。”

那么，开发商是否有权对人防车位进行售卖？

郭俊认为，根据民法典和人民防空法等有关规定，人防车位产权归国家所有。开发商作为人防车位的建设单位，在平时对此享有使用权和收益权，并无完整产权，因此无权对车位进行买卖。

江西省国防动员办公室工作人员则明确表示：“这类情况会被我们认定为变相买卖防空地下室，属于违规行为。”

既属违规，开发商是否需要接受相应处罚？该名工作人员的回答却透露出执行层面的困境。他解释道，关于人防车位能否买卖，国家尚无明确规定，各地做法不一。早在2012年，江西省人民防空办公室（现江西省国防动员办公室）曾发布《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），其中强调：“任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。”

据了解，在我省实际司法裁判中，极少出现引述该规定的案例。正因规定与司法实践存在显著脱节，最终，江西省国防动员办公室于今年12月18日宣布废止《通知》。

“所以对于此类行为，我们并无处罚权限。”该名工作人员坦言。

“可以出租以及转让”

记者在最高人民法院案例库搜索得知，2019年，于都县人民法院曾审理过一起人防车位买卖合同纠纷案件。2024年，该案例入选最高法案例库。

2017年9月12日，原告曾某某与被告某实业公司签订“地下集中式车位租赁协议”，协议约定：“曾某某已购买住宅一套，经曾某某要求，某实业公司同意将该小区一处人防车位租赁给曾某某，租赁价格为9.5万元；租赁期为5年，租赁期满后，由曾某某方免租金继续使用该车位，双方不再另行签订租赁协议，直至曾某某方所购住宅土地使用年限到期后自行解除。”签约后，车位已按约交付。据悉，该车位所属地下人防设施，由该实业公司投资建设，且未计入楼盘开发总成本，该工程完工后进行了工程竣工验收备案。2019年2月25日，人防部门向该实业公司核发了“人民防空工程平时使用证”。

同一天，曾某某向于都县人民法院提出诉讼请求，其中包括：依法确认双方签订的名为租赁实为买卖的“地下集中式车位租赁协议”无效；判决某实业公司返还曾某某支付的车位租赁费9.5万元。最终，一审、二审均驳回了原告曾某某的诉讼请求。

对于法院的裁判逻辑，贵溪市人民法院志光人民法庭庭长叶丽琴解释称，首先明确人防车位产权应当归属国家，其次根据人民防空法第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该案中，某实业公司作为人防车位的建设单位，在平时对车位享有使用权和收益权。“这种权利属于用益物权范畴，可以出租以及转让。但前提条件是开发商应当在有关部门办理备案登记等手续，并且不得影响人防工程的战时防护功能。”叶丽琴补充道，在该案件中，双方当事人签订的协议虽名为租赁合同，但根据协议内容来看，实质上构成车位使用权的转让，并未涉及所有权的处置，而转让情形下不受20年租赁期限的限制。

此外，叶丽琴还指出，人防车位可以租赁或者转让使用权并取得收益，但是不能侵害小区业主权益，否则将面临合同无效的问题。

专家：各地实践不一 亟待立法完善

面对政府部门规范性文件与司法实践之间存在的差距，江西师范大学政法学院教授颜三忠表示，《通知》属于政府部门规范性文件，其低于法律、行政法规、地方性法规，法院审理民事案件时可参考而非必须适用。

郭俊进一步分析了二者逻辑的差异。行政部门通过规范性文件禁止人防车位变相买卖，以维护人防工程的公益属性。法院则更注重合同效力的合法性审查与意思自治原则。若协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，法院一般不会直接认定合同无效，但会否定其“买卖产权”的实质效力，仅认可双方之间的使用权流转关系。

“正因‘谁投资，谁收益’，所以在实际司法裁判过程中，法院需要查明真正的投资主体。”颜三忠继续补充道，即通过物价部门成本报告、商品房买卖合同条款、开发商财务凭证等，判断地下人防设施的建设成本是否转嫁业主。如果成本未转嫁业主，则开发商享有使用权；如果成本已分摊给业主，则业主享有使用权，开发商无权单独处分。

对于未来的治理方向，颜三忠提出了建议：“当前仅有民法典、人民防空法原则性规定，未针对人防车位使用权流转、收益分配等核心问题出台专门法规或司法解释，导致各地实践不一，国家层面立法空白亟待填补。”

在制定地方性细则方面，颜三忠认为，须遵循多重原则：既要明确国防资产属性，并坚守“谁投资，谁受益”和20年租期底线；也要符合地方实际，因地制宜管理；更要贴近司法裁判逻辑，明确投资主体的认定标准，并建立事前公示、多元纠纷调解等机制，切实保障业主权益。

◎文/新法治报·赣法云 首席记者王琨

来源：大江网-新法治报