新余渝水区一小区72户居民迟迟拿不到房产证，法院解决了

花费半生积蓄买套房

却办理不了不动产权证

这种痛谁能懂

彭小兰是新余市渝水区的居民，2013年，她在当地融信逸居楼盘第三期买了一套房，由于小区绿化没有通过验收，房子的不动产权证没能办下来。包括彭小兰在内，共有72户居民没能办下不动产权证。

2014年，楼盘开发商新余融信置业有限公司由于资金链断裂，宣告破产。这些业主想要办证，似乎更加遥遥无期。受新余融信置业有限公司破产影响的，还有当时公司的员工。在破产前，已经有多名员工好几个月没拿到工资。

2019年11月，新余市渝水区人民法院裁定受理融信公司破产清算案。

经过盘点，除欠公司员工工资42万元外，融信公司还欠税款919万元，对外欠款18笔，共计7754万余元。而公司可供拍卖的资产有住宅、商铺、车库，办公室设备等，经估价为3810余万元。

然而，法院将融信公司的资产在网上公开拍卖后，虽然价格一降再降，历经六次流拍，也只卖出了一个商铺和三个车库。六次流拍后，融信公司资产的价值缩水至2600余万元。

公司资产无法变现

职工工资、债权人的利益

如何得到兑现？

法院又能否帮助

彭小兰等72户居民

办理好不动产权证呢？

依照法律，在破产案件中，债务的清偿是有先后顺序的。破产财产优先清偿破产费用和共益债务，然后清偿职工工资、各种补偿等费用，其次是税费，最后才是普通债权。

新余市渝水区人民法院

四级高级法官 简鹏程

如果再降价，普通债权人的权益可能就得不到保障。

在这种情况下，新余市渝水区法院打破常规、转变思路，尝试考虑用实物分配的方式对融信公司的资产进行分配。

新余市渝水区人民法院

四级高级法官 简鹏程

实物分配牵扯到如何定价、如何分摊共有比例、如何选房以及选房顺序等问题，确实增加了很大的工作量。我们不但要考虑公平原则，同时还要考虑如何提升实物价值，以及小额债权（特别是职工债权）等问题。

经过综合考虑，最终法院以第二次流拍的保留价来评估这些房产的价值。

每个债权人的债权金额不同，如何将这些实物资产进行分配？为了做到既公平公正，又合情合理，法官和破产管理人经过多次商讨、几经易稿，才拿出了一个满意的方案。

根据分配规则，债权人所选的房屋分配价值要尽可能接近他的债权受偿额。如果两个债权人同时选中一套房子，且他们的债权都大于这套房子的价值，则由两家抽签决定。而考虑到职工人不多，他们的债权金额与房产价值相比有所差距，所以对于职工债权，法院决定以现金的方式进行分配。

经过努力，法院将融信置业的资产进行了合理分配，但是如果无法办理不动产权证，这些实物资产对于债权人来说，将难以交易。

那么

不动产权证的问题

又该如何解决呢？

法官坦言，在这起破产案中，不动产权证的办理是他们花费时间和精力最多的地方。

新余市渝水区人民法院

四级高级法官 简鹏程

因为法院对受理这种房地产开发企业的破产，面临的最大困境就是它整个楼盘可能手续不健全、设施不完善，很难通过验收。那么，在不能通过验收的情况下，就很难办证，这是一个最棘手的问题。

对于老百姓来说，房屋的安全始终是摆在第一位的，因为房子还没有竣工验收，所以法院委托第三方有资质的机构对房屋的质量安全做了评估，并出具司法鉴定报告。

经评估，新余融信逸居三期的房子符合安全标准。不过，由于该小区建于十年前，没有进行雨污分流，不符合现在的验收标准。

为此，破产管理人聘请施工人员对小区排水管进行了雨污水分流改造。同时，渝水法院借助府院联动机制，为业主容缺办理房产证。

府院联动机制

是指“政府主导 法院参与 部门联动”的立体化协作体系，通过行政与司法的高效衔接，优化社会治理，防范化解重大风险，并提升公共服务效能。

容缺办理

是指政务服务中，申请人主要材料齐全，但次要材料暂时缺失时，经承诺限期补全后，行政机关可先行受理并审批的一种便民机制。

2023年，在历经十年的曲折后，包括彭小兰在内的72户居民，终于拿到了不动产权证。

来源：江西法院