赣州章贡区：“空间革命”，解开土地“紧箍咒”

“土地已不仅是生产要素，更是制度创新的试验田。”

作者 | 刘寅超 邱福林 邱荣杰

当“土地紧”约束撞上产业升级的必答题，当存量空间遭遇动能转换的突围战，地处赣州市主城区的章贡区给出了“破题之钥”——以“空间革命”推动“效能革命”，带动产业动能转换、活力迸发。

短短三年，章贡区收回235亩工业用地，13个地块575亩低效空间被唤醒，“工改”项目容积率上限从不足1.0提高至3.0，新增厂房面积72万平方米，发展空间扩容2.6倍。

这场“工改工”革命，生动诠释了“向空间要效益”的产业辩证法。这一做法入选中国改革2024年度地方全面深化改革典型案例。

章贡区某医疗科技企业“工改工”项目。 胡江涛/摄

破与立：解开土地紧箍咒，腾出发展新空间

走进章贡高新区，推土机的轰鸣与钢结构的碰撞交织成奋进的乐章。站在青峰大道眺望，鳞次栉比的新厂房犹如垂直森林，与三年前低矮的铁皮棚形成鲜明对比。

这里曾是容积率不足1.0、亩均税收仅5万元的工业“洼地”，如今却崛起为产业发展的“黄金走廊”‌。

章贡高新区沙河产业园初创于2001年，当时的厂房按照高度不超过24米、地块容积率1.0左右的标准建设。“20年前的控规指标放在今天，就像不合脚的鞋，既限制企业生长，又让土地‘喘不过气’。”章贡高新区党工委副书记、管委会主任王景明的比喻，道出了这场改革的紧迫性。

赣州菱樾科技有限公司是园区内一家医疗器械生产企业，2021年洽谈好多个合作项目准备蓄势扩能，却受困于24米限高导致缺乏承载空间；赣州森源木业有限公司也在为厂房低效利用率谋求突围之路……

面对闲置土地占比高、新兴产业项目却“无地可用”的困局，章贡区清醒认识到：产业迭代的物理空间不会自动生长，唯有破除制度性障碍，才能实现发展空间的解构重组。

为摸清闲置、低效土地“家底”，章贡高新区管委会组织40余名干部职工实地走访，开展存量土地清查摸底行动，逐户摸排铁皮棚、老旧钢结构厂房以及土地利用等情况，对企业亩均税收、营收进行评估，一线“问诊”园区企业的“急难愁盼”。

从大湾区取回的“他山之石”，化作“城市更新三年行动方案”的破冰利刃，一场“工改工”试验在章贡区悄然启动。

实施新一轮沙河组团调规控规修编，全面优化调整“工改工”用地指标、产业用地布局。根据产业发展需要，统筹考虑层高、承重、吊装等因素，将“工改”项目容积率提升至3.0，将单层低矮工厂改造为集生产、办公、研发、设计于一体的多（高）层新型工业楼宇，打造“垂直工厂”，推动“工业上楼”。

同时，协同推进产业升级，在原本存量建设用地基础上，引进医药健康、数字信息等本地主导优势产业链上核心企业和上下游配套企业，推动形成“一栋楼就是一个园、楼上楼下就是产业链”的产业集群效应。

效果是显而易见的。菱越科技2000平方米钢结构厂房上“长”出1万平方米立体化智能工厂，一大批主导产业上下游配套项目先后入驻；森源木业拆除铁皮棚9000平方米，整理出40亩工业用地，两座12层高的森源大厦拔地而起，新增厂房面积2.87万平方米，吸引朗研科技、元宇宙医疗等重点项目落户……

从顶层设计落子，到物理空间重组，再到产业集群重构，一系列政策“组合拳”下来，一批“存量”土地持续焕新，不断跃升的“工改”含金量推动土地效益实现“多级跳”。

章贡高新区管委会干部向企业人员了解企业发展情况。 胡江涛/摄

舍与得：算清亩均效益账，改出转型加速度

站在沙河产业园D8地块的“工改”施工图前，92亩土地上27栋老旧厂房、数十家业主的利益博弈，曾让改革屡屡碰壁。

“这些厂房里既有国有企业，也有村办企业，还有小微企业和个体户，结构成分复杂，经营主体数量庞大。”章贡高新区管委会副主任刘永钊坦言，光找齐这些业主，向他们讲清楚“工改”政策就不容易，何况还要动员大家动迁改造。“改造面积大，资金缺口也是个大难题。”

面对棘手的难题，高新区管委会召开联席会综合研判，最终达成共识：只有“工改”才能使“寸土”生“寸金”。算清亩均效益账，园区上下铆足劲头干：既厘清思路，制定“工改”详细路径图；也创新方法，积极学习粤港澳大湾区做法，引导多方参与，形成了区属国企融资改、社会资本合作改、民营企业自主改等融合“工改”模式。

在政策红利的精准滴灌下，企业从“心动”到“行动”，按下了“工改”快进键。

社会资本大唐盛视“相中”D8地块，与章贡高新区平台公司联合出资5亿元实施改造项目，成功解决资金紧缺的燃眉之急；5家国有企业和村办企业成为该地块“工改”探路石，一次性整合供地24亩。改造后的地块，容积率从0.46提升至3.0，给新项目公司提供了大展拳脚的空间。

江西鸿翔电动车辆制造有限公司、赣州有田机械科技有限公司、赣州百灵动物药业有限公司等11家企业也紧随其后，积极启动自改，“工改”面积达470余亩。

为确保“工改”质量，章贡区坚持“政府主导、一企一策、成熟一块、启动一块”的原则，严格控制年改指标，杜绝一哄而上。目前已确定13个“工改”地块，对不同地块情况进行综合研判、分类施策。

章贡区某电动车辆制造企业“工改工”项目加紧施工。 胡江涛/摄

供与求：校准政企协同度，闯出升级新范式

眼下，江西海尔医疗科技有限公司年产600万台（套）家用医疗器械生产二期项目全面进入室内装修冲刺阶段，一座七层智能化厂房与现代化人才公寓交相辉映。

作为赣州市首个城市更新“工改工”项目，这里将于今年6月正式投入使用，届时将在垂直空间实现“楼上研发设计，楼下生产经营”的产业闭环。

这个占地12.12亩、总投资15亿元的现代化产业基地，在一年多以前还是一片破旧不堪的低矮铁皮棚。“从破土动工到移交给我们装修，历时仅一年，”企业负责人周君兰深有感触地说，“海尔将集团首个医疗板块放在章贡区，短短三年便从一期扩产到二期，再次证明我们没有选错。”

企业的发展信心，源于政企协同发力的“双向奔赴”。项目充分运用产业政策，对原低效工业用地进行拆旧建新，由区属国企赣州市科智投资控股集团有限公司为海尔医疗提供“定制化”代建服务。

“我们在土地整理阶段就建立了全链条服务机制，在方案规划、楼层荷载、用电容量等关键设计上，充分对接企业需求，确保产业需求精准嵌入空间载体。”章贡高新区管委会项目挂点干部周巨松介绍，不仅如此，管委会还协调主管部门提前介入，采用“分批验收、分批移交”的方式，一举实现企业“早入驻、早投产、早见效”目标。

贯穿项目全生命周期的服务创新，为城市空间更新和产业升级提供了借鉴样本，也成为国企深化改革背景下开发区运营模式的重要突破，但这场“空间革命”的脚步远未终止。

结合环保安全、设备载重、垂直交通、时效要求等产业要素特点，科学制定“工业上楼”指南，细化上楼指标，精准绘制产业链图谱，完善“工改”项目配套，通过统一规划、设计、运营，共建共享，最大限度减轻企业建设、运营成本。

“对于‘工改’后新建成的厂房，我们设置了灵活多样的处置方式，进行多元化保障政策供给。”邱荣杰举例说，围绕企业需求和要素供给，制定出台分割销售保障措施，“工改”业主视入驻项目的规模，可整栋租、分层租甚至部分租赁，最大限度满足供求方需求。

工业4.0时代，土地已不仅是生产要素，更是制度创新的试验田。章贡区的实践启示人们：高质量发展的密码，就藏在改革的勇气里，唯有打破有形与无形的天花板，才能让每寸土地都能孕育高产、托举丰收。

来源：当代江西