江西发布15个物业纠纷典型案例：宜春载明小区选聘物业程序违法被撤销

物业服务与居民的生活息息相关，直接关系到千家万户的生活品质和社区综合治理。近年来，全省各类物业服务纠纷案件多发、频发，涉诉金额虽然较小，但是“小案件”关系“大民生”。11月13日，省法院在广泛征求人大代表、法学专家、住建部门、业主代表和物业管理行业协会等多方意见的基础上，筛选并发布了15个妥善化解物业服务纠纷典型案事例，其中包括12个案例和3个事例。

选聘物业程序违法被判撤销

2023年2月12日，宜春市某小区业委会向全体业主下发公告，载明小区于2022年12月2日开始采用书面征询、授权委托等形式召开了业主大会，部分业主参与了表决，本次业主大会表决结果为重新选聘物业公司。2023年4月5日，某小区业委会发布通告，载明在社区代表指导和监督下，业委会及业主代表进行评审和比较，最终确定某物业公司为本次物业选聘招投标中标物业服务企业。之后，某小区业委会与某物业公司签订物业服务合同，约定选聘某物业公司为物业管理服务企业，合同期限为2023年6月1日至2028年5月31日。

黎先生等业主认为，小区业委会在未经业主大会有效讨论和表决的情形下，作出重新选聘物业公司及聘任某物业公司为小区新物业公司的决定违反法定程序，侵害了业主合法权益，遂诉至宜春市袁州区人民法院，请求撤销相关决定。

宜春市袁州区人民法院审理后认为，选聘和解聘物业服务企业需业主共同决定，表决比例应符合法律规定。该案中，参与表决的业主专有部分面积未达到小区专有部分面积的三分之二以上，且某小区业委会未经过业主大会讨论和表决即选聘新物业公司，违反了法定程序。因此，该院支持黎先生等人的诉请，撤销某小区业委会作出的决定。宣判后，某小区业委会不服，提出上诉。宜春市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

“选聘和解聘物业服务企业均属于业主共同决定的事项，须依法投票表决。本案中，法院依法审查表决程序，维护业主权益，对业委会违反法律规定的行为进行否定性评价，对于规范物业公司更换工作具有指导意义。”宜春市袁州区人民法院审管办主任黄卫说。

擅自加收物业费应予退还

2018年9月，曾某与江西某置业有限公司签订商品房买卖合同，在南昌市某地下商城购买了一个商铺。同时，该公司与南昌市某经营管理中心签订前期物业服务合同，约定物业服务费为18元/月/平方米建筑面积。

2019年，南昌市某经营管理中心以工作量增加和服务成本上涨为由，要求曾某按照25元/月/平方米的标准缴纳2019年10月至2020年9月的物业费；2020年10月至2021年9月期间，则按20元/月/平方米的标准缴纳。曾某认为，南昌市某经营管理中心未按合同约定收费，遂诉至法院，要求其按照原合同约定的标准退回多收的费用。

法院审理后认为，南昌市某经营管理中心作为物业服务企业，接受开发商选聘为案涉地下商城提供前期物业服务，与曾某之间存在物业服务合同关系。物业费调整涉及全体业主共同利益，属于民法典规定的重大事项，必须经业主共同决定。该物业服务企业未经表决程序而对物业费进行调整，违反了法律规定程序。因此，案涉商铺物业费应继续按18元/月/平方米的标准收取，多收部分应予退还。曾某诉请退还多收的费用，法院予以支持。

“本案中，物业服务企业擅自加收物业费用，侵犯了业主合法权益。”南昌市中级人民法院法官李恒表示，物业服务企业在提供服务和收费时，须严格按照合同约定执行。如需调整物业费，须依法通过相应的调价程序，不得私自提高收费标准或无端增加收费项目。

业委会代付费用物业公司须返还

九江某物业公司为德安某小区物业服务人。2021年4月至8月，德安县市场监管局多次向九江某物业公司发出特种设备安全监察指令书，要求其整改电梯设置问题，包括设置警示标志、停止使用检验不合格及未经检验的特种设备。然而，九江某物业公司未及时整改。

2021年8月12日，德安某小区业委会成立。次日，德安某小区业委会鉴于物业公司不及时整改，决定接管电梯维保等事宜，并明确相关费用仍由其承担。当月18日，九江某物业公司撤离该小区。随后，德安某小区业委会向法院提起诉讼，要求九江某物业公司返还电梯检验费、维保费及代付的公用电费等。

法院审理后认为，九江某物业公司在管理服务中缺失，导致部分电梯未定期年检并被要求停止使用。在此情况下，德安某小区业委会接管电梯维保事宜，是基于对小区业主公共安全以及电梯投入使用的现实需求。据此，法院对德安某小区业委会的诉请予以支持，判决九江某物业公司承担相关费用。九江某物业公司不服判决，提出上诉。九江市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

九江市中级人民法院民三庭法官助理黄勇说：“在特定情形下，业委会履行职责需要，代为支付了本应由物业服务人支出的必要费用后，有权要求物业服务人返还。”

批量化解涉众物业纠纷

2015年2月，南丰县某物业公司与业主签订了物业管理协议。后部分业主因物业服务质量问题拒交物业费，在多次催收未果后，该物业公司决定起诉马某等265户业主。

南丰县人民法院受理该系列纠纷后，启动民商事纠纷中立评估机制。评估员指出，该案涉及众多业主，建议通过个案示范裁判、再批量调解的方式处理。南丰县某物业公司接受了该建议，并先以马某为被告起诉至法院。

南丰县人民法院认为，南丰县某物业公司与马某签订的物业管理协议合法有效，判决马某按照合同约定支付物业费。

案件判决后，承办法官和评估员对该物业公司进行了回访，建议其公告判决书并征求业主意见，同时给予物业费优惠。通过“中立评估+示范裁判”的方式，南丰县人民法院成功化解了265起物业服务合同纠纷。

南丰县人民法院副院长、一级法官赵霞认为，物业纠纷涉及人数多，如果都进入诉讼程序，会导致诉讼案件量增加。为有效化解社会矛盾，该院采取“中立评估+示范裁判”的方式，促成大批量物业纠纷实质性化解在诉前。此外，南丰县人民法院还针对物业领域突出法律问题，多次组织召开物业纠纷协调会，通过物业矛盾纠纷调解平台，推动实现“行业纠纷行业解”。

据悉，此次省法院发布15个妥善化解物业服务纠纷典型案事例，以期进一步推动全省物业纠纷依法有效妥善化解，示范引导物业服务企业与业主依法诚信履约，推动形成良性循环、和谐稳定的社区关系和共建共治共享的基层治理模式。

文/魏雨欣 全媒体记者王白如

来源：大江网-新法治报