抚州召开听证会 事关商品房专项维修资金使用

市住建局召开《抚州市市本级商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）》听证会

为维护业主合法权益，提高维修资金使用质效，解决住宅专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造日益频繁等问题，市住建局起草了《抚州市市本级商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）》，并于2024年7月17日上午9:00组织召开了听证会。

会议邀请了市公积金中心、高新区房管局、临川区住保中心、东临新区住建局、市住建局法律顾问、社区代表、业委会代表、物业协会代表、物业公司代表、业主代表等，共计30余人出席。

会议中，市住建局调研员刘庆云就我市维修资金管理的演变历程、维修资金改革试点和维修资金使用管理的宗旨、目标做了初步介绍，市维修资金所负责人汪文泉解读了《抚州市市本级商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）》，各参会代表就《抚州市市本级商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）》发表了意见与建议。

本次听证会旨在维护广大业主切身利益，规范住宅专项维修资金使用程序。会议坚持以问题为导向，以便民、利民为宗旨，以相关法律法规为依据，向相关各方问计问策。会上共收到意见建议十余条，为不断优化并完善维修资金使用流程及管理制度起到了积极作用。

附件：

抚州市市本级商品住宅专项维修资金使用操作细则（试行）

（征求意见稿）

第一条　为了加强市本级商品住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的使用管理，提高维修资金使用质效，维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，依据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（江西省住建厅、财政厅〔2015〕10号）等法律法规和规范性文件，结合工作实际，制定本操作细则。

第二条　抚州市市本级范围内商品住宅专项维修资金的使用管理适用本细则。

第三条 抚州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责本行政区域商品住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。

抚州市维修资金服务所（以下简称市维修资金所）负责办理市本级维修资金使用日常工作，通过维修资金信息管理系统，向抚州市住房公积金管理中心（以下简称市公积金中心）发送拨付维修资金指令，市公积金中心收到指令后，在2个工作日内将所需维修资金拨付至施工单位。

第四条　住宅小区共用部位、共用设施设备的维修申请人可按以下情况确定：

成立了业主委员会的，由业主委员会申请，或由业主委员会授权委托物业服务企业申请；

未成立业主委员会，但聘有物业服务企业的，由物业服务企业申请，或由相关业主申请；

既未成立业主委员会，也未聘有物业服务企业的，由社区居（村）委会或相关业主提出申请。

第五条 使用维修资金进行维修和更新、改造的，遵循方便快捷、公开透明、权利和义务相对等、受益人和负担人相一致，以及风险分担、业主互助的原则，按下列规定分摊：

（一）属于一个物业管理区域全体业主共有的共用部分、共用设施设备由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊；

（二）属于单幢房屋业主共有的共用部分、共用设施设备由该幢房屋的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊；

（三）专属一个单元内业主共有的共用部分、共用设施设备，由该单元业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）属于两个或者两个以上物业服务区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域按照所涉小区房屋建筑面积比例分摊；

（五）未售出的商品住宅、非住宅或共有住房，由开发建设单位按照尚未售出的房屋建筑面积的比例分摊；

（六）房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足且未按规定补（续）交的，应当按照业主各自拥有物业建筑面积的比例自行承担。有约定的，从其约定。

第六条 维修资金的使用鼓励推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与监理、审价、验收等使用管理工作，相关费用在其维修资金中列支。

自主选择施工单位的，应当由业主委员会、相关业主、物业服务企业或社区居（村）委会共同确认。

预算资金在20万元（含）以上的，申请人可采取公开招投标方式确定施工单位，有条件的，应聘请监理单位实行工程全过程监督。

第七条 维修资金一次性使用申报项目在1万元（含）以上的，申请人应当委托具有相应资质的造价咨询单位进行决算审核，并出具审核证明；在10万元（含）以上的，应当对预、决算进行审核，并出具审核证明。

决算金额原则上不得超过本申报项目的预算金额。维修过程中，确因实际情况需增加维修费的，未超出预算金额10%的，需经业主委员会、受益业主代表、物业服务企业或社区居（村）委会进行预算外签字认定；超出预算金额10％的，需经维修资金列支范围内专有面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主（以下简称“双三分之二”）参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第八条 维修协议中应明确维修资金结算方式、拨付方式、质保金和质保期限等内容，无特殊情况，不设立预付条款。申请人应按照维修协议约定，向市维修资金所提交相关材料申报维修资金。

维修资金的使用实行申请人负责制。申请人应当对使用申请的真实性、资金用途的合理性、安全性负责。

第九条 维修资金划转业主大会管理前，一般使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）申请准备

1.申请人提出住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造使用实施方案和维修预算，并向社区居（村）委会报告；

2.维修资金一次性使用申报项目在10万元（含）以上的，由申请人委托第三方造价咨询单位审价，并出具审价证明；

3.申请人向市维修资金所申报，市维修资金所接到申报后，在2个工作日内会同业主委员会、相关业主代表、社区居（村）委会、物业服务企业等相关人员对维修项目现场共同进行查验查勘，并按照维修所涉业主维修资金分户余额不得低于首期交存维修资金30%的原则，通过“维修资金信息管理系统”查核维修所涉业主维修资金分户余额情况，符合规定的出具查勘意见。余额不足的，待由申请人组织相应业主续交维修资金或提供自筹资金方案后，出具查勘意见。

4.使用方案经维修资金列支范围内“双三分之二”参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在维修项目所在楼栋明显位置进行公示5天；

征询意见可以组织所涉业主通过“抚州市维修资金”微信小程序、市住建局“网上办事大厅”，按指引进行“线上”表决，也可以采取“线下”书面表决方式，或采取“线上+线下”结合的表决方式（同一表决人出现重复表决的情形，以“线上”表决为准）。

5.申请人确定施工单位，并与施工单位签订维修协议。

（二）申请

1.申请人持下列材料向市维修资金所申请列支，或登录市住建局“网上办事大厅”按系统指引填报上传：

（1）维修资金使用项目申请书（附表一）；

（2）实施方案、预算书或审价证明；

（3）现场查勘表（附表二）；

（4）维修资金使用意见征询表（附表三）（应急维修无须提供）；

（5）公示书及实施方案、预算书、意见征询表的公示照片；

（6）维修部位彩照；

（7）相关专业机构出具的意见认定书或整改通知书（一般维修无须提供）；

（8）自主选择施工单位确认表（附表四）或招投标相关资料；

（9）与施工单位（监理、造价咨询等单位）签订的协议；

（10）各主体方相关要件；

（11）首次申请使用维修资金的，应提供本小区（栋）工程竣工验收报告；

（12）涉及供水、供气、供电等管线和设施设备的，申请人应提供相关专业经营单位出具的不属其维修、养护范围证明；

（13）其他所需要的材料。

2.符合要求的，市维修资金所在2个工作日内发出受理通知书，并就相关情况在维修项目所在楼栋明显位置公告。

（三）组织施工

1.申请事项受理同意后，申请人通知施工单位按照维修协议约定进行施工，并负责施工过程中的质量、安全监督管理工作。

施工过程中，业主委员会、相关业主、施工单位、监理单位、物业服务企业或社区居（村）委会应对工程量进行共同确认；

2.维修协议约定分批拨付工程进度款的，市维修资金所审核申请人递交的资金拨付申请材料，对符合条件的，给市公积金中心发送资金拨付指令，分批将维修资金划转至施工单位；

3.申请人组织工程竣工验收：工程竣工验收时，应由业主委员会或社区居（村）民委员会组织相关业主、物业服务企业、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%；

4.维修资金一次性使用申报项目在1万元（含）以上的，申请人委托第三方造价咨询单位进行决算审核，出具审核证明，并将工程结算情况在维修项目所在楼栋明显位置公示5天。

（四）资金结算

1.申请人持下列材料向市维修资金所申请拨付维修资金，或登录“维修资金信息管理系统”按系统指引填报上传：

（1）维修资金拨付申请书（附表六）；

（2）施工方出具的正规发票；

税务发票“购买方名称”:抚州市住房公积金管理中心

统一社会信用代码：

12361100733932470A

（3）经各主体方确认的工程进度函(申请进度款须提供）；

（4）竣工验收报告（附表五）；

（5）决算书、决算审核证明；

（6）公示书及工程结算情况的公示照片；

（7）维修部位修复前、中、后的彩照；

（8）其他所需要的材料。

2.市维修资金所审核申请人递交的结算材料，对符合条件的，公告后，向市公积金中心发送资金拨付指令，2个工作日内与施工单位结清尾款。

第十条 影响房屋安全使用，且符合《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》第二十六条规定的情形之一，经市维修资金所核查属实，确需使用维修资金进行应急维修的，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主参与表决并过半数业主同意。

第十一条 应急使用维修资金的，采用事前、事后公告的原则，按以下程序办理：

（一）申请准备

1.物业服务企业（业主委员会或社区居（村）委会）立即组织人员采取措施排危排险，并通报业主委员会、社区居（村）委会；

2.申请人聘请相应专业机构对影响房屋安全使用的部位进行鉴定，并出具意见认定书，或行业管理机构出具整改通知书；

3.申请人和业主代表在24小时内共同制定实施方案和维修预算；

4.维修资金一次性使用申报项目在10万元（含）以上的，由申请人委托第三方造价咨询单位审价，并出具审价证明；

5.申请人向市维修资金所申报，市维修资金所接到申报后，在1个工作日内会同业主委员会、相关业主代表、社区居（村）委会、物业服务企业等相关人员对维修项目现场共同进行查勘、确认；

6.申请人在维修项目所在楼栋明显位置对使用方案进行公告，公告不少于2天；

7.申请人确定施工单位，并与施工单位签订维修协议。

（二）申请

1.申请人持相关材料向市维修资金所申请列支，或登录市住建局“网上办事大厅”按系统指引填报上传；

2.符合要求的，市维修资金所在2个工作日内发出受理通知书，并就相关情况在维修项目所在楼栋明显位置公告。

（三）组织施工

1.申请事项受理同意后，申请人通知施工单位按照维修协议约定进行施工，并负责施工过程中的质量、安全监督管理工作。

施工过程中，业主委员会、相关业主、施工单位、监理单位、物业服务企业或社区居（村）委会应对工程量进行共同确认；

2.维修协议约定分批拨付工程进度款的，市维修资金所审核申请人递交的资金拨付申请材料，对符合条件的，给市公积金中心发送资金拨付指令，分批将维修资金划转至施工单位；

3.申请人组织工程竣工验收：工程竣工验收时，应由业主委员会或社区居（村）民委员会组织相关业主、物业服务企业、施工单位、监理单位、相应行业管理机构等对工程质量进行联合验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%；

4.维修资金一次性使用申报项目在1万元（含）以上的，申请人委托第三方造价咨询单位进行决算审核，出具审核证明，并将工程结算情况在维修项目所在楼栋明显位置公告15天。

（四）资金结算

1.申请人持相关材料向市维修资金所申请拨付维修资金，或登录“维修资金信息管理系统”按系统指引填报上传；

2.市维修资金所审核申请人递交的结算材料，对符合条件的，公告后，向市公积金中心发送资金拨付指令，2个工作日内与施工单位结清尾款。

因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，市维修资金所与属地社区居（村）委会协商，由属地社区居（村）委会组织代修。

第十二条 市维修资金所应当以物业项目为单元，对维修资金使用档案立卷存档。

第十三条 划转业主大会管理后的商品住宅专项维修资金及非住宅维修资金使用管理参照本细则执行。

第十四条 本细则自印发之日起施行，此前已申请使用住宅专项维修资金的项目，仍按原规定办理。