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人防车位租期引争议 业主起诉南昌国贸天悦开发商


来源:新法制报

南昌市国贸天悦小区业主江某取得了该小区的一个人防车位的使用权,双方签订的是一份70年使用权转让的合同。事后,江某得知,南昌市青山湖区人防办公室在一份责令开发商停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的通知上,明确“人防车位每次租赁合同期不得超过5年”。协商未果后,江某以撤销使用权转让合同的诉求向法院提起诉讼。

南昌市国贸天悦小区业主江某取得了该小区的一个人防车位的使用权,双方签订的是一份70年使用权转让的合同。事后,江某得知,南昌市青山湖区人防办公室在一份责令开发商停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的通知上,明确“人防车位每次租赁合同期不得超过5年”。协商未果后,江某以撤销使用权转让合同的诉求向法院提起诉讼。

6月17日,法院一审驳回了他的全部诉求。这是为什么呢?7月8日上午,江某向记者透露,他已提起上诉。

合同:人防车位使用权期限70年

江某是南昌市国贸天悦小区的业主,因为小区人防车位一事,他选择和开发商对簿公堂。

2018年中旬,江某购买了一套位于南昌市青山湖区彭桥路66号的国贸天悦楼盘的房子。“当时确实也需要一个车位。”江某说, “但因为离单元门更近的车位被告知都卖完了,当时一名业务员就给我推荐了一个人防车位。”

江某回忆称,当时业务员说,只要不出现特殊情况,人防车位是和正常车位一样使用的。而后,双方签订了一份70年的使用权转让合同,转让费为人民币15万元。事情也因此埋下伏笔。一次偶然的机会,江某看到小区业主群里有人说,人防车位不能和其他正常车位一样办理产权,交易也会受影响。“这让我们很没有安全感。”江某如是说。

区人防办:租赁合同期不得超5年

“人防车位能签署租赁70年使用权合同吗?”江某开始咨询律师朋友和青山湖区人防办,并上网搜索相关案例。

今年1月30日,青山湖区人防办公室的一份《关于立即停止出售国贸天悦小区防空地下室的通知》让江某坚信了这一点。

通知载明:(该办)接到多名国贸天悦小区业主联名递交的举报材料和投诉电话,反映你公司对国贸天悦小区防空地下室车位进行出售。经了解,你公司确实存在此种违法违规行为。

根据江西省人民防空办公室《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》(赣人防发【2012】5号)文件的有关规定:依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程,属于国防工程和社会公益设施,任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。

在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下,防空地下室平时使用只允许短期租赁,每次租赁合同期不得超过5年。请你公司立即停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的行为,并将整改情况在15日内报我办。

对此,记者联系南昌国贸地产有限公司了解情况。该公司客户关系管理部一邓姓工作人员称,公司并没有出售小区的人防车位,之后也复函给了青山湖区人防办。

开发商与业主都证实,青山湖区人防办曾出面组织双方协商解决,同时,江某等业主向国贸天悦提出书面意见,要求他们取消此前签订的70年使用权转让期的合同,改为以市场价短期租给业主。“但开发商拒绝了。”江某说, “开发商表示最多只能按现价换成正常车位,还要补差价。”据邓姓工作人员介绍,之所以协商不成功,是因为很多业主提出车位升值了,更换的话需要开发商补差价给他们。而对于需要业主补差价才能置换到正常车位,该工作人员称是因为迷你车位换成了正常车位。而江某等业主则称,所剩的正常车位离他们这栋楼较远,且都是边边角角的,多数24万元的车位还要补1万元给开发商才能置换到正常车位,故一致不同意置换。

起诉:业主要求法院判转让合同无效

协商不成后,江某决定走司法途径解决。2019年4月23日,江某将开发商南昌国贸地产有限公司起诉到南昌市西湖区人民法院,要求法院判令原、被告双方于2018年3月30日所签订的《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》无效;依法判令被告向原告返还车位转让费15万元及赔偿损失(损失按年利率6%计算,自2018年3月28日起至还清款时止,暂计算至2019年3月27日为9000元);诉讼费由被告承担。

江某诉称,青山湖区人防办在查清事实后,向被告下发了《关于立即停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的通知》,要求被告进行整改,但被告拒不承认自己的违法行为。被告在明知其地下车位是人防工程,只能在许可使用的期限内出租,却向原告出售车位使用年限70年,其行为侵害了原告的合法权益。

据了解,法院受理后,通知双方调解但未果,遂于6月13日上午开庭审理此案。被告南昌国贸地产有限公司辩称:原、被告签订的《“国贸天悦”车位(使用权)认购协议》系双方真实意思表示;原、被告签订的《“国贸天悦”车位(使用权)认购协议》是合法有效的,该协议不违反法律、行政法规的强制性规定。

法院:合同合法有效,不支持原告诉请

法院审理后认为,本案的争议焦点在于原告与被告签订的《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》是否无效。原告以《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》违反法律、行政法规的强制性规定、被告无权将涉案人防车位转让给原告、被告转让人防车位的行为损害了社会公共利益为由,主张该合同无效。被告则以《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,辩称该合同合法有效。

根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

根据《人民防空法》第5条,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。被告作为涉案人防工程(平时用途为地下停车库)的投资者,依法享有该人防工程的收益,被告将其投资建设的人防工程停车库使用权转让给原告,与原告签订的《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》,并未违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在《合同法》第52条规定的合同法定无效情形,且该合同系原、被告双方的真实意思表示,合法有效。对于原告要求被告返还车位转让费15万元及赔偿损失的诉请,法院不予支持。7月8日上午,记者从江某处获悉,他已提起上诉。

专家说法:人防车位使用期限存争议

江西农业大学法学副教授、江西宏正律师事务所律师高鹏认为,本案中的最大争议是人防车位的使用期限问题。这一问题应适用《合同法》关于租赁期限的规定,还是应适用《物权法》关于建设用地使用权转让合同期限的规定,不能简单地以“合同名称”来认定其法律归属。

根据《合同法》第214条“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效”这一规定,超过20年的人防车位租赁合同就属无效。如果该车位的性质属于“用益物权”呢?从性质上看,人防车位的所有权属性应与土地性质相同,比如城市人防车位的所有权,可推定为国家所有。根据《人民防空法》第5条“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,房地产开发商根据该条款取得的人防车位的权利性质是不是“用益物权”中的“建设用地使用权”?由于物权法定主义及《物权法》第139条的规定,建设用地使用权需要进行登记并取得建设用地使用权证书。

如果开发商取得的建设用地使用权证书中包括了地下部分,就确立了人防车位的建设用地使用权性质,转让期限只要不超过建设用地的使用期限就可以,也就是突破了《合同法》关于租赁期不得超过20年的规定。

本案中,还涉及了使用人防车位是否需要先行取得“人民防空工程平时使用证书”这一问题。对此,高鹏分析说,《江西省人民防空工程管理办法》第27条第二款规定,“单位和个人平时利用人防工程的,应当向人民防空主管部门提出申请,经批准后领取人防工程使用证书”;此外,《关于推行人民防空工程平时使用许可制度的通知》(省人防办发)第2条第一项规定,“凡在我省行政区域内平时使用已竣工验收合格的人防工程,由该工程维护管理责任主体向当地人防部门提出申请,经批准后领取《人民防空工程平时使用证》,禁止无证使用人防工程”。

从这两个制度看, “人民防空工程平时使用证书”当属“行政许可”的范畴。但是,根据《行政许可法》的规定,只有法律、行政法规可以设立“行政许可”,省级政府规章只能设立为期一年的“临时性行政许可”。可见,根据这两项地方政府规章,是否有权设立行政许可,有待商榷。

▲内容来源: 新法制报(文/图 记者 付睿)

[责任编辑:李波]

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